不動産評価額とは?5つの種類や調べ方、調べる目的について解説!

不動産の価値を知るために使われるのが不動産評価額と呼ばれる指標です。

この記事では不動産評価額の種類や調べ方、調べる目的について解説していきます。

不動産評価額とは

『不動産評価額』とは、不動産の価格や税金を算出する際に基準となる価格のことです。

不動産評価額は一般的には固定資産税評価額を指すケースが多いです。

目的に応じて調べる評価額が異なる

不動産評価額は『一物五価』とも呼ばれ、目的に応じて調べる評価額が異なります。

ご自身が調べたい不動産評価額を知ることが重要です。

不動産評価額の種類

不動産評価額には下記の5つの種類があります。

・固定資産税評価額
・公示地価
・基準地価
・路線価
・実勢価格

それぞれの種類について見ていきましょう。

不動産評価額の種類1.固定資産税評価額

『固定資産税評価額』は固定資産税を算出する際の基準として利用されます。
固定資産税評価額は3年に1度見直されます。

不動産評価額の種類2.公示地価

『公示地価』は国土交通省が毎年1月1日時点の土地の価格を発表しているものです。
一般的な土地取引や相続税・固定資産税の評価の目安となります。

不動産評価額の種類3.基準地価

『基準地価』も公示地価と同じように土地の価格を表すものです。
公示地価は国土交通省が1月1日を基準日として発表するのに対して、基準地価は都道府県が7月1日を基準日として算出します。

不動産評価額の種類4.路線価

『路線価』とは道路ごとに決められた価格のことです。
一般的な路線価は『相続税評価額』を指し、相続税額を決めるための基礎となる評価額で、毎年7月1日に国税庁から発表されます。

相続税路線価は公示地価の8割が目安です。
また路線価には『固定資産税路線価』もあり、こちらは固定資産税や都市計画税を求めるための基礎となります。
固定資産税路線価は公示地価の7割程度が目安とされています。

不動産評価額の種類5.実勢価格

『実勢価格』は実際に市場で取引されている価格を指します。
『時価』とも呼ばれており、公的機関が発表しているデータと異なるケースも珍しくありません。

不動産評価額の調べ方

これまで紹介した下記の不動産評価額の調べ方について解説していきます。

・固定資産税評価額
・公示地価
・基準地価
・路線価

・実勢価格

不動産評価額の調べ方1.固定資産税評価額

固定資産税評価額の調べ方はこちらの3つの方法があります。

・固定資産税課税明細書を確認する
・固定資産評価証明書を取得する
・固定資産課税台帳を閲覧する

固定資産税評価額の調べ方1.固定資産税課税明細書を確認する

固定資産税課税明細書は毎年4月~6月頃に送付されます。
固定資産税課税明細書の価格もしくは評価額の欄に記載されています。

固定資産税評価額の調べ方2.固定資産評価証明書を取得する

固定資産評価証明書は不動産の所有者が市区町村役場に問い合わせをすることで取得できる書類です。
発行手数料として一通当たり200円~400円程度かかります。

固定資産税評価額の調べ方3.固定資産課税台帳を閲覧する

固定資産課税台帳は固定資産税の課税対象となる土地、建物等の所有者や評価額等が登録されている帳簿のことです。
固定資産課税台帳は固定資産税の納税義務者や同居の家族等が閲覧できます。
固定資産課税台帳の閲覧を希望している方は、固定資産評価証明書と同じように市区町村役場に問い合わせてみるとよいでしょう。

不動産評価額の調べ方2.公示地価

公示地価は国土交通省の『国土交通省地価公示・都道府県地価調査』で調べられます。
調べたい地域をクリックしていくと検索条件が表示されるので、調べたい内容を選択してから検索ボタンをクリックしてください。

不動産評価額の調べ方3.基準地価

基準地価は公示地価と同様に、国土交通省の『国土交通省地価公示・都道府県地価調査』で調べることが可能です。

不動産評価額の調べ方4.路線価

路線価は国税庁の『路線価図・評価倍率表』で調べられます。
路線価は『路線価方式』と『倍率方式』のいずれかで評価します。

路線価の調べ方1.路線価方式

『路線価方式』とは相続税や路線価の付いていない土地を評価する際に用いられます。
まずは路線価図・評価倍率表で確認したい土地をクリックしてください。

すると、細かい数字が記載されている地図が表示されます。
この数字は土地1㎡あたりの路線価を千円単位で表すものです。
たとえば37と表示されている場合、3万7千円/㎥が路線価となります。

路線価の調べ方2.倍率方式

『倍率方式』は路線価がない土地を評価する際に用いられます。
倍率方式の計算式はこちらです。

相続税評価額=固定資産税評価額×国税庁が定める一定の評価倍率

不動産評価額の調べ方5.実勢価格

実勢価格の調べ方は下記の3つの方法があります。

・不動産取引価格情報検索で調べる
・固定資産税評価額を基に計算する
・不動産会社に査定を依頼する

実勢価格の調べ方1.不動産取引価格情報検索で調べる

実勢価格は国土交通省の『不動産取引価格情報検索』にて調べられます。
こちらの価格はあくまでも目安なので、公表されている価格で売却できるわけではありません。

実勢価格の調べ方2.固定資産税評価額を基に計算する

実勢価格は固定資産税評価額を基に計算します。
計算式はこちらです。

実勢価格の目安=固定資産税評価額÷0.7×1.1

固定資産税評価額は実勢価格の70%ほどといわれています。
また、実勢価格は公示地価の1.1倍が目安とされているため、上記の計算式となります。

実勢価格の調べ方3.不動産会社に査定を依頼する

実勢価格はあくまでも目安となる価格です。
正確な実勢価格を知りたいのであれば不動産会社に査定を依頼しましょう。

不動産評価額を調べる目的

不動産評価額を調べる目的別にまとめました。

目的該当する不動産評価額
不動産売却を検討している・固定資産税評価額
・実勢価格
不動産の税金を知りたい固定資産税評価額
相続税額を知りたい相続税路線価
贈与税額を知りたい相続税路線価

まとめ

不動産評価額とは不動産の価格や税金を算出する際に基準となる価格を指します。

不動産評価額には固定資産税評価額や公示地価など、5つの種類があります。

目的に応じた不動産評価額を調べてみてはいかがでしょうか。

不動産売却をご検討であれば、このびにおまかせください。

このびは『株式会社JR西日本イノベーションズ』が運営する不動産の買取再販サービスです。

不動産売却に関するご相談を受け付けておりますので、お気軽にご連絡ください。

本記事の監修

戸建買取再販事業部 事業部長福田岳司

JR西日本に入社後、大阪駅での駅員を経て百貨店に出向し商売の基本と接客を学ぶ。その後三ノ宮駅の駅ビル開発計画推進を通じて不動産とまちづくりに従事。一度は海外で働きたいという想いからシンガポールに赴任。東南アジア各国で外国人向けJR西日本パスの販売を促進。現地法に基づく組織運営を学ぶ。帰国後はJR西日本イノベーションズ(現在)にて香港企業への出資や新規事業創出を担当。新規事業の第1号案件である「このび」を立上げたうえで事業統括・推進。自分も中古住宅をリノベーションした家に住む。「このび」を通じてお客様に豊かな生活をコスパ良く提供したいと考えている。子育て真っ盛りの2児の父。趣味は演劇。

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