不動産の共有持分は売却できる?売却方法やリスク、トラブル対処法を解説

不動産の共有持分の売却は悩ましい問題です。

適切に対応しなければトラブルに発展する可能性があるため、慎重な判断が必要となります。

この記事では不動産の共有持分の売却をテーマに、売却方法やリスク、トラブル対処法などについて解説していきます。

不動産の共有持分とは

『共有持分』とは土地や建物部分を複数人で共有する場合、所有する権利の割合のことを指します。

また、1個の不動産に対して複数人にて共有することを『共有名義』と呼びます。

不動産は預貯金のように分配することが難しいため、相続の際に共有するケースが多いです。

不動産を共有名義とするケースの一例はこちらです。

・親が亡くなった際、相続する不動産を兄弟姉妹で共有する
・新居を購入する時、夫婦で共有名義とする
・二世帯住宅を購入する場合に親子で共有名義とする

上記のケースをみると、不動産の共有名義は珍しいことではありません。

不動産の共有持分は売却できるのか

結論としては、不動産の共有持分は売却可能です。

ただし、売却におけるルールを知っておく必要があります。

下記の項目について見ていきましょう。

・共有持分のみの売却は同意の必要性はなし
・共有名義の不動産を全て売却するには共有者の同意が必要

共有持分のみの売却は同意の必要性はなし

共有持分のみの売却は共有者の同意がなくても実行できます。

所有者は個人の自由で所有物の使用や処分を行なう権利を有しています。

共有持分と所有物の定義は同じであるとみなされるため、所有者の意志で売却が可能となるのです。

共有名義の不動産を全て売却するには共有者全員の同意が必要

共有名義の不動産の全てを売却する際は、共有者全員の同意が必要です。

例えばとある不動産をAさんとBさん、Cさんの3人で共有しているとします。

AさんとBさんは売却に賛成していたとしても、Cさんの同意がなければ売却はできません。

不動産の共有持分で考え得る3つのリスク

不動産の共有持分にはどのようなリスクが存在するのでしょうか。

考え得る3つのリスクはこちらです。

・共有者全員の意志がまとまらない
・相続により共有者が増えていく
・継続的な費用の負担が発生する

それぞれのリスクについて解説していきます。

不動産の共有持分で考え得るリスク1.共有者全員の意志がまとまらない

共有名義の不動産を全て売却する際は、共有者全員の同意が必要と解説しました。

もし一人でも反対する共有者がいれば、不動産の全ての売却はできません。

共有者全員の意志をまとめるのが困難なケースも考えられます。

さらに度重なる交渉により、関係性が悪化してしまうかもしれません。

不動産の共有持分で考え得るリスク2.相続により共有者が増えていく

共有名義を変更しないままでいると、子供や孫の世代にまで共有者が拡がります。

もはや誰が共有者なのかが分からなくなり、売却が難しくなります。

不動産の共有持分で考え得るリスク3.継続的な費用の負担が発生する

不動産を所有することで固定資産税や修繕費、建物ごと賃貸に出している場合には管理費などが発生します。

継続的な費用の負担が発生するため、長期的に見ると多くの金銭を支払うこととなるでしょう。

不動産の共有持分のトラブル対処法

不動産の共有持分においてはトラブルが発生するケースも珍しくありません。

不動産の共有持分のトラブル対処法について知っておくとよいでしょう。

・遺産分割時に共有名義としない
・共有名義を解消する

不動産の共有持分のトラブル対処法1.遺産分割時に共有名義としない

遺産分割の際に不動産を共有名義としなければトラブルは発生しません。

不動産を相続した時は、その不動産を売却して売却代金を分配する『換価分割』が用いられるケースが多いです。

遺産分割の方法はこちらです。

種類概要
現物分割預貯金や証券、不動産などをそれぞれの相続人に分割する方法
代償分割分割できない財産を多く相続した相続人が、他の相続人に代償として金銭を支払う方法
共有分割遺産を法定相続割合で共有する方法
換価分割相続した財産を売却して得た金銭を相続人で分割する方法

詳しくはこちらの記事を参考にしてください。

不動産の共有持分のトラブル対処法2.共有名義を解消する

もし共有名義となっている状態であれば、共有物分割請求を行う方法も有効です。

共有物分割請求には法的な強制力があるため、共有名義の解消に向けて話を進めていく必要があります。

先述した換価分割や代償分割などにより、共有者が納得できる方法を選択しましょう。

不動産の共有持分の売却方法3選

不動産の共有持分の売却で考えられる方法は下記の3つです。

・共有者間で売買する
・土地の分筆を検討する
・共有者全員で第三者に売却する

不動産の共有持分の売却方法1.共有者間で売買する

共有者が自己の持分を売却しても問題はありません。

他の共有者が持分を買い取ることで、第三者に売却する手間が省けます。

また、共有者が納得した上で金銭での売買が成立すれば、遺恨を残さずに済むでしょう。

ただし、価格面での折り合いがつかなければ売買が成立しない可能性が高まります。

さらに相場価格よりも低い価格にて売却した場合は、贈与とみなされるかもしれません。

不動産の共有持分の売却方法2.土地の分筆を検討する

『分筆』とは一つの土地を複数に分ける登記手続きを指します。

もし不動産が土地であった場合は、分筆により単独名義とすることで、所有者の意志で売却が可能となります。

ただし、分筆した土地の価値が等しくなるとは限りません。

また、土地の評価額が下がるケースも考えられます。

不動産の共有持分の売却方法3.共有者全員で第三者に売却する

共有者全員の意志で第三者に売却する方法です。

不動産の全部を売却するため、相場価格で売れる可能性があります。

不動産を売却した際は、共有持分の割合を鑑みて配分するケースが一般的です。

ただし、共有者全員の意志を統一するのは困難なケースも少なくありません。

共有者の意志がまとまらない時は、代理人を立てて話を進めていく場合が多いです。

まとめ

不動産の共有持分は売却可能です。

ただし、共有名義の不動産を全て売却するには共有者の同意が必要な点に注意が必要です。

不動産の共有持分に関する問題は解消に向けた動きが煩雑になるため、先送りされる傾向があります。

問題を先送りにしないためにも、共有状態を解消できるように話し合いをするとよいでしょう。

本記事の監修

戸建買取再販事業部 事業部長福田岳司

JR西日本に入社後、大阪駅での駅員を経て百貨店に出向し商売の基本と接客を学ぶ。その後三ノ宮駅の駅ビル開発計画推進を通じて不動産とまちづくりに従事。一度は海外で働きたいという想いからシンガポールに赴任。東南アジア各国で外国人向けJR西日本パスの販売を促進。現地法に基づく組織運営を学ぶ。帰国後はJR西日本イノベーションズ(現在)にて香港企業への出資や新規事業創出を担当。新規事業の第1号案件である「このび」を立上げたうえで事業統括・推進。自分も中古住宅をリノベーションした家に住む。
「このび」を通じてお客様に豊かな生活をコスパ良く提供したいと考えている。子育て真っ盛りの2児の父。趣味は演劇。

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