家の売却で掛かる費用について、計算方法、相場や税金の控除まで解説

不動産を売却する際には、仲介手数料や税金などさまざまな費用が発生します。不動産の状態や売却方法によっては、控除対象となる費用もあります。

この記事では、不動産売却を検討している方々に向けて、売却に伴う費用について詳しく解説します。

• 仲介手数料について
• 譲渡所得税について
• 印紙税について
• 住宅ローン返済手数料について
• 登記費用について
• その他費用について
• 不動産売却にかかる税金の特別控除について

仲介手数料について

不動産を売却する際には、様々な費用がかかります。

その中でも代表的な費用の一つが、不動産会社に支払う仲介手数料です。

不動産会社は、不動産売買の仲介業務として、物件情報を不動産情報サイトに掲載したり、チラシを作成してポストに配布したり、購入希望者の物件見学に同行したりするなど、販売活動を行います。

仲介手数料は、これらの活動が成功し、物件が売れた場合に支払われる報酬です。

つまり、仲介手数料は仲介業務の成功報酬であり、仲介を依頼しただけでは発生しません。また、複数の会社に仲介を依頼した場合でも、仲介手数料は売買契約を成立させた不動産会社にのみ支払われます。

仲介手数料は売買契約が成立した時点で半分、物件の引き渡し完了時に残りの半分が支払われる形が一般的です。

ただし、売買契約締結後に売主または買主の事情で契約を解除する場合（手付解除）や、売買代金の未払いなどによる契約違反となった場合（債務不履行による解除）は、仲介手数料を支払う必要があります。

注意すべき点は、通常の仲介業務ではない遠隔地の購入希望者への交渉に伴う出張費用や、特別な広告宣伝を行う場合などは、仲介手数料とは別に費用が請求されることがあることです。

また、測量や建物の解体、荷物の保管、ゴミの廃棄などの費用も仲介手数料には含まれず、別途費用が必要になります。

仲介手数料は、宅地建物取引業法（宅建業法）によって金額の上限が定められています。その計算式は以下の通りです。

仲介手数料の計算式は、売却価格に応じて以下のようになります。また、仲介手数料の上限は売却価格によって異なります。

売買価格	仲介手数料の上限
400万円を超える場合	取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税
200万円を超えて400万円以下の場合	取引物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税
200万円以下の場合	取引物件価格（税抜）×5％＋消費税

参照：昭和二十七年法律第百七十六号　宅地建物取引業法

ただし、2018年1月1日の宅建業法一部改正により、400万円以下の不動産売買の仲介手数料は上限が18万円になりました。この場合、媒介契約時に売主に説明し、合意する必要があります。

譲渡所得税について

次に、不動産の売却時にかかる税金について説明します。

不動産を売却して得られた利益のことを「譲渡所得」といいます。

この譲渡所得には所得税と住民税がかかります。

ただし、譲渡所得が発生しなければ税金は発生しません。

譲渡所得税は、不動産の売却価格から不動産を購入した際の費用（取得費）と売却にかかる費用（譲渡費用）を差し引いた金額に対して課税されます。

具体的な計算式は以下の通りです。

譲渡所得 ＝ 売却価格 – （取得費 + 譲渡費用）

取得費は、不動産を購入する際にかかった費用であり、購入代金や建築代金、購入手数料、登記費用、不動産取得税などが含まれます。

一方、譲渡費用は不動産を売却するためにかかった費用であり、仲介手数料や印紙税、立退料、建物解体費用などがこれに該当します。

譲渡所得税は、計算された譲渡所得に対して所得税率と住民税率が適用されます。

不動産の譲渡所得が一定額を超える場合には、確定申告が必要となります。

譲渡所得にかかる税金

譲渡所得には、所得税と住民税がかかります。

所得税は国税であり、住民税は地方税です。また、所得税には復興特別所得税が含まれます。

復興特別所得税は、2011年の東日本大震災の復興支援の財源として使われる税金で、所得税に加算される2.1％の加算分を指します。

譲渡所得税の税率は、不動産を所有していた期間によって異なります。

所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年超の場合は「長期譲渡所得」となります。

税率は長期譲渡所得の方が低く設定されています。この税率の違いは、投機目的で土地を短期売買することを抑制するために設定されています。

所有期間は、売却した年の1月1日時点を基準として計算されます。

例えば、2016年3月に取得し、2021年4月に売却する場合、実際の所有期間は5年を超えます。

しかし、税務上の所有期間は売却した年（2021年）の1月1日にさかのぼって判断されるため、所有期間は4年となり、短期譲渡所得になります。

このような所有期間の計算方法に注意して、不動産の売却を検討する際には売却時期を慎重に考える必要があります。

所得種類	所有期間	所得税	住民税	復興特別所得税	合 計
短期譲渡所得	5年以下の土地・建物	30%	9%	0.63%	39.63%
長期譲渡所得	5年超の土地・建物	15%	5%	0.315%	20.315%

参照：国税庁　No.3208 長期譲渡所得の税額の計算

参照：国税庁　No.3211 短期譲渡所得の税額の計算

印紙税について

印紙税は、幅広い文書に課せられる文書課税の一形態です。

不動産の売却時には、売主と買主が交わす不動産売買契約書に印紙を貼り、消印を押すことで「納税済み」の証となります。

印紙税の金額は不動産の売買金額に応じて異なります。

軽減税率の適用

印紙税は売買金額に応じて増税されます。

2025年3月31日までは、消費増税に伴い、軽減税率が適用されます。

税額は以下の表の通りです。

たとえば、売却金額が3,000万円の不動産を売却する場合、不動産売買契約書に1万円の印紙を貼ります。

契約金額	軽減後の税額
1万円未満	非課税
1万円以上、50万円以下	200円
50万円を超え、100万円以下	500円
100万円を超え、500万円以下	1,000円
500万円を超え、1000万円以下	5,000円
1000万円を超え、5000万円以下	1万円
5000万円を超え、1億円以下	3万円
1億円を超え、5億円以下	6万円
5億円を超え、10億円以下	16万円
10億円を超え、50億円以下	32万円
50億円超	48万円
契約金額の記載のないもの	200円

印紙税を納付しなかった場合

印紙税は税金であり、印紙を貼り消印しなければ納税していないことになります。

印紙税を納付しなかった場合、印紙税の額とその2倍の合計額（つまり、納めるべき税額の3倍）の税金を過怠税として徴収されます。

住宅ローン返済手数料について

住宅ローン返済中の不動産を売却する際には、住宅ローンを一括返済する必要があります。

この際、金融機関によっては一括返済手数料が必要となる場合があります。手数料は金融機関によって異なりますが、一般的には1万円から3万円程度が目安とされています。

また、一括返済の手数料は一部繰上げ返済の手数料よりも高く設定されていることが一般的です。

住宅ローンの一括返済が必要な理由は、返済中の不動産には「抵当権」が登記されているためです。

この抵当権は、住宅ローンを借りた金融機関が融資を行う際に、不動産を担保として登記するものであり、この抵当権を解除しなければ、不動産の売却はできません。

抵当権の解除手続きは、司法書士に依頼することで行われます。

登記費用について

住宅ローンの完済後には、抵当権を抹消する必要があります。

抹消するためには、登記簿上の抵当権を削除する手続きが必要であり、この際には登記費用が発生します。

抵当権を抹消しないままにしておくと、必要な書類が紛失するリスクがある他、不動産の売却や融資、相続の際に手続きが複雑化する可能性があります。

したがって、抵当権を早めに抹消しておくことが重要です。登記簿（登記簿謄本）は、不動産の種類、構造、所有者などの情報を記録した帳簿であり、不動産売買を円滑かつ安全に進めるために重要な文書です。

抵当権を抹消する費用は、手続きを依頼する司法書士の手数料を含めて5,000円から2万円程度が一般的な目安です。

個人で手続きを行う場合は1,000円から2,000円程度で済むこともありますが、手続きが複雑な場合は司法書士に依頼することをお勧めします。

その他費用について

ハウスクリーニング費用

売却する物件をきれいにしておくことで、買い手が見つかりやすくなり、値下げ交渉を受けにくくなる効果が期待できます。

クリーニング対象は、浴室や洗面台、トイレ、キッチンなどの水回り、レンジフード、床、壁紙などです。

これらの場所は内見時に重要視されるため、プロに依頼して徹底的に掃除してもらうことが望ましいです。

費用は、家の広さや状態、クリーニングする場所の数によって異なりますが、一般的には3万円～10万円程度が見込まれます。

測量費用

土地の境界と面積を明確にするために行われる測量は、登記簿の面積との相違などによるトラブル防止にも役立ちます。

境界が明確であれば、隣地とのトラブルの可能性が低くなり、不動産の価値が高まる傾向にあります。

測量費用は、市や国の立ち合いが必要かどうかによって異なり、30万円から100万円程度が一般的です。

解体費用

築年数が古い建物を解体して更地にして売却することで、高く売れる可能性があります。

建物の構造によって異なりますが、木造住宅では1坪あたり3万円から4万円、鉄骨住宅では同5万円、RC造（鉄筋コンクリート造）住宅では同6万円程度が目安です。

建物の床面積と掛け合わせて総額を算出します。

家財等の処分費用

不動産を引き渡す時や解体する時は家の中を空にする必要があります。

不用品処分は、自治体の粗大ゴミ収集所に持ち込む、片付け専門の会社に依頼するなどの方法があります。

処分費用は、処分するものの量によって異なりますが、一戸建ての場合で15万円～50万円程度が見込まれます。

不動産売却にかかる税金の特別控除について

不動産売却に関連する税金には、一定の条件を満たすことで特別控除を受けられる場合があります。たとえば、居住用の不動産（マイホーム）を売却した場合、譲渡所得が最高3,000万円まで非課税になる特例があります。ただし、特例の適用条件には注意が必要であり、自己判断だけではなく、税務署や不動産会社に相談することが重要です。

この特例を受けるための条件には、売主が居住用の不動産を売却すること、譲渡先が配偶者や直系血族、同族会社でないこと、前年や前々年に同様の特例を利用していないことなどが含まれます。また、居住しなくなってから3年以内であれば、売却時点での居住期間に関わらず特例を適用することができます。

さらに、売却したマイホームが10年以上所有していた場合には、譲渡所得にかかる税率が低くなる軽減税率の特例もあります。ただし、この特例は「特定居住用財産の買い替え特例」と併用できないため、注意が必要です。

特例を利用する際には、それぞれの特例に対する条件をよく確認し、適切な手続きを取ることが重要です。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

家を売却する際にはお金が入ってくるだけと思いきや、売却する前にハウスクリーニングや測量等お金が事前に掛かる点や売却の際にも仲介の場合には仲介手数料が掛かり、売却後にも譲渡所得税が掛かるため、意外と手元に残るお金が少ないという印象の方が多いのではないでしょうか。

これらの費用に加えて、仲介経由での売却の際には複数回の内覧対応など時間が掛かるだけでなく、精神的にも疲労することが多いことが実情です。

そんな時は、株式会社JR西日本イノベーションズが運営する不動産の買取再販サービス「このび」を利用してみてはいかがでしょうか。

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空き家や自宅の売却に関する相談がありましたら、どうぞお気軽にご相談ください。