住宅ローン控除とは?適用条件や必要書類、計算方法について解説

マイホームを購入する際、住宅ローンを利用する方は多くいます。

住宅ローンを利用すると、一定の適用条件を満たすことで住宅ローン控除を受けられます。

住宅ローン控除は節税効果が期待できる制度なので、ぜひ理解しておきましょう。

この記事では住宅ローン控除の適用条件や必要書類、計算方法について解説していきます。

住宅ローン控除とは

『住宅ローン控除』とは住宅ローンを利用した場合、住宅ローン残高に応じて所得税や住民税が控除される制度を指します。

住宅ローン控除の正式な名称は『住宅借入金等特別控除』です。

また『住宅ローン減税』と呼ぶ方もいます。

住宅ローン控除はあくまでも税金を控除する制度です。

ご自身が支払う所得税や住民税の範囲までの税金しか戻ってきません。

住宅ローン控除の適用条件

住宅ローン控除を利用するためには、一定の条件を満たす必要があります。

ここからは住宅ローン控除の適用条件について、以下の項目毎に見ていきましょう。

・利用者
・住宅ローンの返済期間
・新築住宅
・中古住宅
・買取再販
・リフォームや増築

住宅ローン控除の適用条件1.利用者

住宅ローン控除を受ける利用者の年間の合計所得金額が、2,000万円以下であることが条件です。

注意点としては年収ではなく所得である点です。

所得とは年収から必要経費を引いた金額を指します。

会社員の場合は、年収から給与所得控除を差し引いた金額を確認しましょう。

住宅ローン控除の適用条件2.住宅ローンの返済期間

住宅ローンの返済期間が10年以上あることが条件です。

なお、繰り上げ返済により返済期間が10年未満となった場合、返済以降の年から控除は受けられなくなります。

住宅ローン控除の適用条件3.新築住宅

新築住宅の適用条件はこちらです。

・減税を受ける方が、工事完了もしくは引き渡しから6か月以内に入居すること
・対象住宅の床面積50㎡以上で、床面積2分の1以上が居住用であること(年間の合計所得金額が1,000万円以下で、2023年までに建築確認を受けた新築住宅は、住宅の床面積40㎡以上50㎡未満であること)
・居住年と前後2年ずつの計5年間に、居住用財産の譲渡による譲渡所得の課税の特例の適用を受けていないこと
・贈与による住宅の取得ではないこと

住宅ローン控除の適用条件4.中古住宅

中古住宅は先述した新築住宅の適用条件に加えて、下記のいずれかの条件を満たす必要があります。

・1982年1月1日以降に建築された住宅であること
・耐震基準に適合していること

住宅ローン控除の適用条件5.買取再販

買取再販の適用条件はこちらです。

・宅地建物取引業者から住宅を取得していること
・宅地建物取引業者が住宅を取得した後、リフォームを行ってから再度販売するまでの期間が2年以内であること
・住宅を取得した時点で、新築した日から10年を経過していること
・建物価格に対してリフォーム工事費用の割合が20%以上を占めること
・耐震基準に適合するための工事や省エネ改修など、対象となる工事が行われていること

なお、上記以外にも細かい適用条件があります。

買取再販を利用して住宅ローン控除を受けたい方は、対象物件であるのかを確認しましょう。

買取再販についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

不動産の買取再販とは?買取再販業者を利用するメリットやデメリット、注意点を紹介

住宅ローン控除の適用条件6.リフォームや増築

中古住宅は先述した新築住宅の適用条件に加えて、下記のいずれかの工事であることが条件となります。

・増築や改築、大規模の修繕もしくは大規模の模様替えであること
・床や階段、壁の半分以上の範囲の工事であること
・壁全体もしくはリビングやキッチン、浴室、トイレ、洗面所、納戸、玄関または廊下の一室の床の工事であること
・現行の耐震基準に適合するための耐震改修工事であること
・バリアフリー改修工事であること(条件あり)
・省エネ化のためのリフォームであること(条件あり) 
・増改築等をした住宅の床面積が50㎡以上で、床面積の半分以上が居住用であること

上記の工事費用が100万円を超える必要があります。

リフォームや増築の適用条件は複雑で分かりにくいです。

住宅ローン控除の適用条件に該当する工事であるかどうかを、リフォームや増築前に確認しておくことが重要です。

住宅の種類によって借入限度額や控除率が異なる

住宅ローン控除は購入する住宅の種類や購入時期によって、借入限度額や控除率等が異なります。

購入時期別の表を作成したので見ていきましょう。

・2022年から2023年に居住を開始した場合
・2024年から2025年に居住を開始した場合

2022年から2023年に居住を開始した場合

2022年から2023年の間に居住を開始した場合の、借入限度額や控除率等をまとめた表はこちらです。

住宅の種類借入限度額控除率控除期間年間の最大控除額
新築住宅・再販住宅長期優良住宅・低炭素住宅5,000万円0.7%13年35万円
ZEH水準省エネ住宅4,500万円31.5万円
省エネ基準適合住宅4,000万円28万円
その他の住宅3,000万円21万円
既存住宅長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅3,000万円10年21万円
その他の住宅2,000万円14万円

2024年から2025年に居住を開始した場合

2024年から2025年の間に居住を開始した場合の、借入限度額や控除率等をまとめた表はこちらです。

住宅の種類借入限度額控除率控除期間年間の最大控除額
新築住宅・再販住宅長期優良住宅・低炭素住宅4,500万円0.7%13年31.5万円
ZEH水準省エネ住宅3,500万円24.5万円
省エネ基準適合住宅3,000万円21万円
その他の住宅2,000万円10年※2023年までに新築の建築確認が行われた場合14万円
既存住宅長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅3,000万円10年21万円
その他の住宅2,000万円14万円

住宅ローン控除を受けるためには確定申告が必要

住宅ローン控除を受ける方は、住宅を購入した翌年に確定申告をしましょう。

確定申告は原則として、毎年2月16日から3月15日の申告期間内に申告する必要があります。

会社員の場合、2年目以降は確定申告の手続きは不要です。

勤め先の年末調整で手続きができます。

個人事業主やフリーランスは2年目以降もご自身での確定申告が必要です。

住宅ローン控除の必要書類

住宅ローン控除の必要書類はこちらです。

申告期限に間に合うように、早めに用意をしましょう。

必要書類入手先
確定申告書国税庁ホームページや最寄りの税務署
(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書国税庁ホームページや最寄りの税務署
住宅ローンの借入残高証明書借入した金融機関
勤務先の源泉徴収票勤務先
土地建物の登記簿謄本法務局の窓口またはオンライン申請システム 
建築請負契約書または売買契約書(コピー)工務店や不動産会社
本人確認書類(マイナンバーカード)市区町村役場

住宅ローン控除の計算方法

住宅ローンで控除されるのは下記の計算で求められた金額の低い方です。

・年末時点の住宅ローン残高×0.7%
・年間の最大控除額

もし所得税よりも住宅ローン控除額が多ければ、翌年の住民税が9.75万円を上限として引かれることとなります。

まとめ

住宅ローン控除は住宅ローンを利用した際、住宅ローン残高に応じて所得税や住民税が控除される制度です。

住宅ローンの利用者の負担を軽減する制度なので、ぜひ活用しましょう。

ただし、住宅ローン控除を受けるには適用条件を満たす必要があります。

購入する住宅が住宅ローン控除の対象であるかどうかは、不動産会社に確認すると確実です。

不動産売却をご検討であれば、このびにおまかせください。

このびは『株式会社JR西日本イノベーションズ』が運営する不動産の買取再販サービスです。

不動産売却に関するご相談を受け付けておりますので、お気軽にご連絡ください。

本記事の監修

戸建買取再販事業部 事業部長福田岳司

JR西日本に入社後、大阪駅での駅員を経て百貨店に出向し商売の基本と接客を学ぶ。その後三ノ宮駅の駅ビル開発計画推進を通じて不動産とまちづくりに従事。一度は海外で働きたいという想いからシンガポールに赴任。東南アジア各国で外国人向けJR西日本パスの販売を促進。現地法に基づく組織運営を学ぶ。帰国後はJR西日本イノベーションズ(現在)にて香港企業への出資や新規事業創出を担当。新規事業の第1号案件である「このび」を立上げたうえで事業統括・推進。自分も中古住宅をリノベーションした家に住む。「このび」を通じてお客様に豊かな生活をコスパ良く提供したいと考えている。子育て真っ盛りの2児の父。趣味は演劇。

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