事故物件を売却するには?売却方法や告知義務、売却相場を解説

「事故物件は売却できるのか」

「事故物件の売却相場はいくらくらいなのか知りたい」

事故物件の売却を希望している方は、このような疑問や不安を抱えています。

この記事では事故物件の売却方法や告知義務、売却相場を解説していきます。

事故物件を売却したいと考えている方は、ぜひ参考にしてください。

事故物件の定義

事故物件とは居住者が死亡した経歴のある居住用物件を指します。

事故物件として扱われるケースの一例はこちらです。

・傷害致死
・放火や失火
・特殊清掃が必要な孤独死
・自死
・殺人

さらに掘り下げると、心理的瑕疵がある物件を事故物件とみなします。

事故物件は心理的瑕疵がある物件

『心理的瑕疵』(しんりてきかし)とは不動産売買の際、その事実が取引に影響する可能性があるケースを指します。

例えば購入希望者が該当する物件で自死や傷害致死があった事実を知った際、購入を躊躇するかもしれません。

つまり、物件の購入に悪影響を及ぼす可能性のある事象が心理的瑕疵に該当するといえます。

事故物件の告知義務

事故物件を売却する際は告知義務を果たさなければなりません。

事故物件において告知義務は重要な事項なので理解しておきましょう。

ここからは事故物件の告知義務について解説していきます。

・事故物件の告知義務とは
・事故物件の告知期間

事故物件の告知義務とは

『告知義務』とは売却する物件に何らかの瑕疵がある場合、購入希望者にその事実を包み隠さずに伝える義務のことです。

瑕疵があれば重要事項説明書に記載をした上で、事故物件の購入希望者に説明する必要があります。

もし瑕疵を意図的に隠した場合は違法となります。

告知をしなければ損害倍書を請求されたり、契約解除となったりする可能性があります。

事故物件の告知期間

事故物件を売却する際の告知期間の時効はありません。

賃貸物件では3年が時効とされています。

ただし社会的な影響が大きい事件が発生した場合や、借主から問い合わせがあった際はその限りではありません。

「事故物件である事実を公表すると、買主が見つからない」と考える売主は多いでしょう。

しかしご自身が買主の立場に立った際、購入したい物件に心理的瑕疵があると知ったらどう感じるでしょうか。

例えば近隣住民の記憶に残る事件が発生したとします。

そのような記憶はなかなか消えるものではありません。

もしかしたら、今後の近所付き合いに何かしらの影響を及ぼす可能性も考えられます。

さらに買主からすれば「事件があった物件なら買わなかった。なぜ教えてくれなかったんだ」という気持ちになっても不思議ではありません。

重大なトラブルに発展させないためにも、売主は事故物件の告知期間について知っておく必要があるのです。

事故物件の売却相場

事故物件を売却する際は必ず告知する必要があると解説しました。

では、事故物件の売却相場について見ていきましょう。

事故物件は相場価格から20%から50%ほど下がるとされています。

ただし、心理的瑕疵の捉え方は人によって異なるため一概にはいえません。

ここからは事故物件の売却相場をケース別に見ていきます。

・自然死や孤独死の場合
・自死の場合
・殺人の場合

事故物件の売却相場1.自然死や孤独死の場合

自然死や孤独死が原因とされる事故物件の売却相場は、通常の売却価格から10%から20%程下がります。

加齢による自然死や一人暮らしの方が亡くなる孤独死は、事件性がないと判断されるケースが多いです。

そのため物件の売却価格にはそこまでの影響はありません。

また、特殊清掃を行えば汚れや臭いの除去は可能です。

事故物件の売却相場2.自死の場合

自死が原因とされる事故物件の売却相場は、通常の売却価格から20%から30%程下がる傾向があります。

物件内で自死を図った際、早期発見により救急搬送された結果、病院で死亡が確認されたとしても自死とみなされるので注意が必要です。

自死の場合は物件の汚損状態により売却価格が変動します。

汚損状態が悪ければ売却価格が下落する可能性が高くなります。

事故物件の売却相場3.殺人の場合

事故物件において最も心理的瑕疵の影響が大きいのは殺人です。

殺人が原因の事故物件では、通常の売却価格から50%以上下がることも珍しくありません。

特にメディアで報道されるような重大事件が発生した場合、嫌悪感を抱く方は多くいます。

そのため売却したくても買主が見つからず、不動産会社から断られる可能性もあります。

事故物件の売却方法

事故物件は買主が見つかりにくく、なかなか売却できないことが考えられます。

事故物件を売却するには下記の3つの方法が有効です。

・仲介で売却する
・更地にして売却する
・買取業者に依頼する

それぞれの売却方法について見ていきましょう。

事故物件の売却方法1.仲介で売却する

事故物件は売却しにくいだけであって、仲介の利用は可能です。

仲介に依頼すると販売活動を行い買主を募ります。

物件の条件が良ければ、強気の価格設定でも売却できるかもしれません。

ただし、買主が見つからない場合は売却ができません。

特に殺人のような心理的瑕疵の影響が大きいケースでは、売却価格を下げても売却できない可能性があります。

何か月も問い合わせがなければ、そのほかの売却方法を検討するとよいでしょう。

事故物件の売却方法2.更地にして売却する

建物部分で事故が起こった時、ネガティブなイメージを払拭することは困難です。

そこで建物部分を更地にしてイメージを回復する方法が考えられます。

解体には数百万円の費用がかかりますが、事故が起こった建物がなければ買主が見つかるかもしれません

ただし、建物部分がなくなったとしても告知義務を果たす必要はあります。

さらに更地にすると固定資産税を多く支払うこととなる点に注意が必要です。

更地にする判断は素人には難しいので、不動産会社に相談することをおすすめします。

事故物件の売却方法3.買取業者に依頼する

買主が見つかりにくい事故物件は買取業者に依頼する方法がおすすめです。

買取は買取業者が買主となるため、短時間で売却が完了します。

さらに売却活動を行わないので、近隣住民に知られる心配はありません。

ただし、全ての買取業者が事故物件を買い取れるわけではありません。

また、買取の条件も買取業者によって異なります。

買取についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

不動産買取とは?買取と仲介の違いや向いている人の特徴を紹介

不動産買取のメリット・デメリットは?買取に向いている不動産の特徴を解説

不動産買取の流れは8ステップ!事前準備から契約後の手続きまでを紹介

まとめ

事故物件の売却価格は相場よりも20%から50%ほど下がる傾向があります。

さらに売主は告知義務があり、買主に知らせる必要があるため隠してはいけません。

事故物件は買主が見つからずに売却できない可能性があります。

事故物件が仲介で売却できない時は更地にする、買取を利用するなどの方法も考えられます。

まずは信頼できる不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。

不動産売却をご検討であれば、このびにおまかせください。

このびは『株式会社JR西日本イノベーションズ』が運営する不動産の買取再販サービスです。

このびでは事故物件の買取に対応しております。

まずはお気軽にご連絡ください。

本記事の監修

戸建買取再販事業部 事業部長福田岳司

JR西日本に入社後、大阪駅での駅員を経て百貨店に出向し商売の基本と接客を学ぶ。その後三ノ宮駅の駅ビル開発計画推進を通じて不動産とまちづくりに従事。一度は海外で働きたいという想いからシンガポールに赴任。東南アジア各国で外国人向けJR西日本パスの販売を促進。現地法に基づく組織運営を学ぶ。帰国後はJR西日本イノベーションズ(現在)にて香港企業への出資や新規事業創出を担当。新規事業の第1号案件である「このび」を立上げたうえで事業統括・推進。自分も中古住宅をリノベーションした家に住む。「このび」を通じてお客様に豊かな生活をコスパ良く提供したいと考えている。子育て真っ盛りの2児の父。趣味は演劇。

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