相続した家を売却したい!実家を高く売却するためのポイントと早く売却するポイントをそれぞれ解説!

親から相続した不動産をそのまま放置している人は多いかもしれませんが、空き家問題は深刻な社会問題になっています。

総務省の調査によると、全国の空き家数は増加を続けており、2018年には846万戸に達しました。

総住宅数に占める空き家の割合は13.6%で、過去最高となっています。これは、全国の住宅の約7軒に1軒が空き家であることを意味します。ここでは、実家を高く売却する方法について説明します。

高く売却するための5つのポイント

大手不動産会社か地元の不動産会社かを選ぶ

不動産を売却する最初のステップは、自分の家や土地の価値を知ることです。

これは「買取」でも「仲介」でも同じです。

一般市場で買い手を見つける仲介の場合、販売戦略を立ててくれる仲介業者を選ぶことが重要です。

信頼関係がなければ安心して任せることはできないため、厳しい査定が必要です。

不動産会社を選ぶ際、大手不動産会社にするか地元の不動産会社にするかで悩むことがあります。

それぞれにメリット・デメリットがあるため、一概にどちらが良いとは言えません。

大手不動産会社の強み

大手不動産会社の強みは、知名度の高さです。

最近では不動産の売買にインターネットの活用が不可欠です。特に若い世代はまずネットで物件を探します。

大手不動産会社はシステム専門の部署があり、ウェブサイトでの発信が得意です。

また、全国に支店があるため、ネットワークの強さも大きな武器になります。

ただし、大手不動産会社は社員数が多く、担当者の質にはばらつきがあります。

優秀な担当者に当たれば心強いですが、新人や仕事に対する姿勢が良くない担当者に当たる可能性もあります。「大手だから安心」というわけではありません。

地元の不動産会社のメリット

一方、地元の不動産会社はその地域に根付いているため、住所を伝えるだけで土地の事情が分かりやすく、スムーズに話が進むことがあります。

また、地域で物件を探している顧客とのつながりが強く、良い物件が出たらすぐに連絡を取ることができます。

地元の地主や商店街のメンバーとの人脈を活かした情報収集も得意です。

ただ、地方の小さな不動産会社は人材不足に悩むことが多く、高齢の社長と年配の社員が少人数で経営していることがあります。

そのような会社は口コミやチラシのみで販売活動を行い、ネットを活用できていない場合もあります。

地元でニーズがあれば早く売却できることもありますが、大手不動産会社のように全国に情報を発信できないため、潜在的な希望者を見つけにくいというデメリットがあります。

飛び抜けて高い金額を提示する業者には要注意

不動産を売却する際に、価格だけで業者を決めるのは要注意です。

「預かり高日本一!」などのキャッチコピーを掲げた仲介業者の広告を目にしたことがあるかもしれません。

こうした業者は実績があるように見えますが、実際には高めの査定をして物件を預かるだけということが多いです。

例えば、査定価格が1,000万円の物件があるとします。

相見積もりを取ると、多くの仲介業者が900万円から1,200万円の価格を提示する中で、1社だけが2.000万円を提示してきたとしましょう。

売主としては、「こんなに高く売れるのか!」と飛びつきたくなるかもしれませんが、買い手からすれば相場よりもはるかに高いため、なかなか売れません。

このような仲介業者と専任媒介契約を結ぶと、物件が売れなくなる可能性があります。

最終的には価格を下げざるを得ず、当初の査定額から大幅に下回る金額で売ることになるケースがほとんどです。

不動産会社の営業担当者は売上目標を持っていますし、売り物件を多く抱えることを重視する会社もあります。

高い金額を提示する仲介業者の中には「売る自信があるから高額を提示する」と言う人もいますが、大半は「いったん高く預かって、売れなければ値下げすればいい」と考えています。

その場合、物件が売れないまま放置されるので、時期を逃すと適正価格まで値下げしても売れにくくなってしまいます。

このような事態はよく起こり、本当にお客さまのことを第一に考える会社は少ないというのが実情です。

信頼できる担当者を見抜くポイント

不動産の適正価格は一般の人にはわかりにくいものです。

高い査定額を提示されると、「ちょっと高いけど信じてみようかな」と思ってしまうかもしれません。

特に思い入れのある実家であればなおさらです。信頼できる業者(担当者)かどうかを見抜く方法として、以下の三つのポイントを挙げます。

  • コミュニケーション能力
  • 販売計画の有無
  • 知識と経験の豊富さ

コミュニケーション能力

まず、コミュニケーション能力が高く、こちらの希望や事情をきちんと聞いてくれる担当者かどうかを確認しましょう。

話をろくに聞かずに媒介契約の話を進める人や、説明がわかりにくい人は避けるべきです。

販売計画の有無

中古物件の仲介売却は、6カ月以内に売れるのが一般的です。

専任媒介契約や専任専属媒介契約の場合、担当者が定期的に報告する義務があります。

その報告のタイミングで、売るための対策について確認しましょう。きちんとした販売計画が立てられていれば、「この担当者は信頼できる」と判断できます。

知識と経験の豊富さ

不動産に関する知識や経験が豊富かどうかも重要です。

これまでに取り扱った件数を尋ねたり、実家の良いところや悪いところを聞いたりして、的確な答えが返ってくるかを確認しましょう。

提示された金額に対する根拠や、売れなかった場合の具体的な販売計画についても聞いてみてください。

その際に、「いや、なんとかなりますから。心配しなくて大丈夫ですよ」と軽く流すような担当者は避けたほうが良いでしょう。

リスクについても正直に話してくれる担当者なら、任せて安心です。

具体的な販売計画を持っているか

不動産売買においては、会社選びよりも担当者選びが重要です。物件が売れるかどうかは、価格と担当者の親身さに大きく依存します。

良い担当者かどうかを見極めるのは売主の責任です。

もちろん、完璧な営業担当者はいませんし、相性の問題もありますが、不動産は高額な取引になるため、信頼関係が最も重要です。良い仲介業者や担当者に出会えるかは運も大きいですが、ここで紹介した特徴を参考に見極めましょう。

実家売却を検討する際の事前準備

相続などで利用予定がない空き家となった実家を売却する場合、事前準備が重要です。しっかりと準備をしておくことで、スムーズに売却が進みます。

以下のポイントを押さえておきましょう。

実家の名義を自分に変更する

実家を売却する際、現在の登記名義人を確認しましょう。

所有権の登記名義人が本来の所有者と異なる場合、売却手続きを進めることができません。

親子であっても実家を勝手に売却することはできないため、まず名義を自分に変更する必要があります。

名義変更の方法としては、以下の方法があります。

  • 相続による取得
  • 遺贈や贈与による取得
  • 家族間売買による取得

どの方法で取得するか、家族や相続人とよく話し合って決めましょう。

売却を予定している場合は、その旨を事前に伝えておくことが重要です。

名義変更後すぐに売却を進めると、心情的に反対されることもあるからです。

また、売却のタイミングによっては税法上の特例措置を受けられず、税負担が増える可能性もあります。

隣家との境界線を確定する

売却する実家が一戸建ての場合、敷地の境界線・境界点を確定させることが重要です。

境界標が設置されているかを確認し、隣地所有者とのトラブルを防ぎましょう。

また、土地や一戸建ての売却には確定測量図が必要です。確定測量を行い、正確な面積を確認することで、トラブルを防ぐことができます。

確定測量は土地家屋調査士に依頼し、1ヶ月〜3ヶ月程度の期間と費用(約35〜80万円)がかかります。

測量費用は立ち会いや土地形状によって異なります。

遺言書を確認する

実家の名義を相続で変更する場合、遺言書の有無を確認しましょう。

遺言書が適正な内容で存在する場合、法定相続や遺産分割協議よりも優先されます。

遺言書がないと思い込んで手続きを進めた後に遺言書が見つかると、遺産分割のやり直しが必要になり、トラブルに発展することがあります。

相続が発生した際には、すぐに遺言書の有無を確認することが重要です。

内覧に向けて室内を掃除・整理整頓する

不動産仲介会社と媒介契約を締結し実家を売り出したら、内覧に向けて室内を掃除・整理整頓しましょう。

購入希望者は内覧時に室内や住宅設備の状態を確認します。

内部がきれいに清掃されていると、状態を確認しやすくなり、購入意欲が高まります。

内覧前の掃除・整理整頓は、実家の早期売却につながるため、必ず行っておきましょう。

これらの事前準備をしっかり行うことで、実家の売却がスムーズに進み、トラブルを防ぐことができます。

実家を売却する方法

実家を売却する際には、主に以下の3つの方法があります。

  • 仲介
  • 買取
  • 個人間売買

どの方法が最適かは、売主の考え方や状況によって異なります。それぞれの方法の特徴を理解して、自分に合った方法で売却しましょう。

仲介経由で売却する場合

仲介とは、不動産仲介会社が買主を見つけ、売主と買主をつなげる売却方法です。主な特徴は次の通りです。

  • 相場価格で売却できるケースが多い
  • 買主を探す手間が少ない
  • 仲介手数料がかかる

仲介では、相場価格で売れることが多く、売却の際には仲介を依頼するのが一般的におすすめです。

また、不動産会社が購入希望者の情報を多く持っている場合があり、スムーズに売却が進むこともあります。

ただし、成約時には仲介手数料が必要です。

買取業者に売却する場合

買取とは、不動産会社が直接買主となり購入してくれる方法です。

主な特徴は次の通りです。

  • 売却価格は相場より安くなる
  • 買主を探す必要がないため、すぐに現金化できる
  • 仲介手数料がかからない

買取では、買主を探す手間がなく、迅速に現金化できます。

しかし、買取金額は不動産相場から不動産会社の利益やリフォーム費用を差し引いて決定されるため、売却金額が安くなります。

仲介手数料がかからないものの、仲介よりも手元に残る金額は少なくなります。

個人間売買

個人間売買は、不動産会社を介さず個人同士で売買する方法です。

主な特徴は次の通りです。

  • 売却価格に幅がある
  • 売買契約書の作成や引渡し手続きを自分で行う必要がある
  • 買主とのトラブルに対処しにくい

個人間売買では、売主と買主が自由に売買価格や契約内容を決定でき、仲介手数料がかからないため、手元に残る金額が多くなることがあります。

ただし、売買契約書の作成や引渡し手続きなどを自分で行う必要があり、不動産の高度な知識が求められます。

トラブルが発生した際には、自分で対処しなければならないため、リスクが高い方法です。

不動産の知識を持っていない人にはあまり向いていない売却方法と言えます。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

相続した実家を売却するにあたって、プロの業者とやり取りを行うのは非常に難しいことが多いのが実態です。

一方で、高く売却するためには売主側も知識を持っていないと仲介や買取などでだまされる場合もあるので、業者が信頼できるかどうかは売却するための非常に大きな要素と言えるでしょう。

そんな時は、株式会社JR西日本イノベーションズが運営する不動産の買取再販サービス「このび」を利用してみてはいかがでしょうか。

「このび」では査定から売却まで最短で1カ月で手続きを行うほか、築古物件や仲介経由では買い手がつかなかった物件でも買取を行うことが出来ます。

空き家や自宅の売却に関する相談がありましたら、どうぞお気軽にご相談ください。

本記事の監修

戸建買取再販事業部 事業部長森一也

鉄道を通じて地域の発展に貢献したいとの思いから、JR西日本に入社後、鉄道電気設備の維持・管理業務に携わる。
鉄道だけでなく幅広く地域の発展に貢献したいとの想いから、不動産の買取再販を行うこのびに参画。
鉄道業務で培った高い安全性・信頼性を自身の価値観とし、お客様との信頼関係構築を第一に、一人ひとりに寄り添った提案をすることを大切にしている。
このびでは営業・リフォーム・販売の経験を持ち、現在は事業統括・推進を行っている。
「このび」を通じてお客様に豊かな生活を提供することで、地域の発展に貢献したいと考えている。
子育て真っ盛りの1児の父。趣味はキャンプ。

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