不動産売却時にかかる税金は?種類や計算方法、節税方法を紹介

不動産を売却すると、さまざまな税金がかかります。

高額になるケースも考えられるので、ある程度の金額を把握しておくと安心です。

しかし税金は専門用語が多く、むずかしいと考えている方が多い分野でもあります。

そこで、この記事では不動産売却にかかる税金の種類や計算方法、節税方法について解説していきます。

不動産売却にかかる税金は3種類ある

不動産売却にかかる税金は下記の3種類があります。

・印紙税
・登録免許税
・譲渡所得税

一つずつ見ていきましょう。

不動産売却にかかる税金1.印紙税

『印紙税』とは不動産の売買契約時に発生する税金のことです。

不動産売買契約書に貼り付ける印紙代を負担します。

印紙税の税額は売買契約書に記載されている契約金額により異なります。

契約金額と税率の一覧表はこちらです。

なお、2024年3月31日までは軽減税率が適用されます。

契約金額税率軽減税率(2024年3月31日まで適用)
1万円未満非課税非課税
1万円を超え10万円以下200円200円
10万円を超え50万円以下400円200円
50万円を超え100万円以下1,000円500円
100万円を超え500万円以下2,000円1,000円
500万円を超え1,000万円以下10,000円5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下2,0000円10,000円
5,000万円を超え1億円以下60,000円30,000円
1億円を超え5億円以下100,000円60,000円

不動産売却にかかる税金2.登録免許税

『登録免許税』とは不動産の名義変更の際にかかる税金です。

住宅ローンの返済が終わっておらず、抵当権を設定している売主は『抵当権抹消登記』が必要です。

不動産一個につき1,000円かかります。

戸建ての場合は建物部分と土地部分に費用がかかるため、合計で2,000円を支払います。

また、売主の現在住んでいる住所と売却する不動産の住所が異なる場合は『住所変更登記』も必要です。

住所変更登記にかかる費用も不動産一個につき1,000円となります。

不動産売却にかかる税金3.譲渡所得税

『譲渡所得税』とは不動産を売却して利益が出た際に発生する税金のことです。
譲渡所得税は『所得税』と『住民税』の総称です。

さらに2037年までは『復興所得税』の負担が生じます。

不動産売却時に損失が生じたときは、譲渡所得税の支払いは発生しません。

譲渡所得税は譲渡所得から特別控除額を引いた額に、税率をかけて算出します。
譲渡所得税を求めるためには、譲渡所得を計算する必要があるのです。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は譲渡価額(不動産の売却価格)から、取得費(不動産の取得価格)と譲渡費用(売却時にかかった費用)を差し引いて計算します。

売却価格のみで判断するわけではない点に注意が必要です。

譲渡所得の計算方法はこちらです。

譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用

譲渡所得は所得税と住民税の総称であると説明しましたが、税制は給与所得とは異なる『分離課税』となっています。

会社勤めの方や自営業者の方は、所得に応じて税額が変動する『総合課税』です。

しかし、分離課税は所得の大きさに関係せず、一律で20%(2037年までは20.315%)として計算されます。

取得費

取得費は売却する不動産の購入時にかかった費用をさします。

取得費の一例はこちらです。

・不動産の購入代金
・不動産の購入時に発生した税金
・設備費用

など

取得費が分からない場合は、譲渡価額の5%を取得費として計算します。

さらに、建物を購入した価格から『減価償却費』を差し引きます。

減価償却は購入してから経年により目減りした価値を差し引くことです。

なお、減価償却費は土地には適用されません。

建物の減価償却費の計算方法はこちらです。

経過年数が6か月以上であれば1年、6か月未満は切り捨てて計算します。

減価償却費=建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数

※償却率とは建物の構造に合わせて設定されている利率です。

譲渡費用

『譲渡費用』は不動産の売却時にかかった費用のことです。

譲渡費用の一例はこちらです。

・測量費用
・建物の取り壊しにかかった費用
・賃貸物件を譲渡する際にかかった立ち退き料

特別控除額

『特別控除額』とは特定の条件に当てはまる場合、譲渡所得から控除できる金額のことです。

特別控除額については後述する『不動産売却における節税方法2選』で解説します。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税の計算方法はこちらです。

譲渡所得税=(譲渡所得-特別控除額)×税率

不動産の所有期間により税率が異なる

注意点としては、不動産の所有期間によって税率が異なります。

不動産を売却した年の1月1日を基準として判断されます。

所有期間による税率の違いはこちらです。

譲渡所得の種類所有期間所得税住民税復興特別所得税
短期譲渡所得5年以下30%9%0.63%
長期譲渡所得5年超15%5%0.315%

所有期間によって、税率が2倍近く変わることがお分かりでしょうか。

不動産買取を依頼する時期は、税率も考慮したうえで判断することをおすすめします。

不動産売却における節税方法2選

不動産売却には下記の2つの節税方法があります。

・3,000万円の特別控除の特例
・所有期間が10年をこえる物件の軽減税率の特例

譲渡所得税の金額に関わる部分なので、ぜひ確認してみてください。

不動産売却における節税方法1.3,000万円の特別控除の特例

居住用財産である自宅を売却する際、条件を満たしていれば最大3,000万円の控除が受けられます。

ただし、住宅ローンとの併用はできない点に注意してください。

控除を受けるには、下記の条件に当てはまる必要があります。

・自らが居住していた不動産であること(賃貸物件や別荘などは対象外)
・相続する不動産でないこと
・2年以内に3,000万円特別控除の特例および譲渡損失の損益通算、繰越控除の特例を受けていないこと
・住まなくなってから3年目の年末を経過するまでに売却していること

不動産売却における節税方法2.所有期間が10年をこえる物件の軽減税率の特例

売却する不動産の所有期間が10年をこえる場合、譲渡所得のうち6,000万円までの税率を14.21%まで下げられます。

6,000万円をこえる部分においては20.315%の税率となります。

こちらは3,000万円の特別控除の特例との併用が可能です。

まとめ

不動産売却には印紙税と登録免許税、譲渡所得税の3つの税金がかかります。

特に譲渡所得税の負担が大きく「こんなにも税金がかかるのか」と驚いてしまう方も少なくありません。

しかし、不動産売却における節税方法を活用すれば、譲渡所得税を大きく下げられる可能性があります。

この記事で解説した内容をもとに、不動産を売却したときはどれくらいの税金がかかるのかをシミュレーションしてみてはいかがでしょうか。

不動産売却をご検討であれば、このびにおまかせください。

このびは『株式会社JR西日本イノベーションズ』が運営する不動産の買取再販サービスです。

不動産売却に関するご相談を受け付けておりますので、お気軽にご連絡ください。

本記事の監修

戸建買取再販事業部 事業部長福田岳司

JR西日本に入社後、大阪駅での駅員を経て百貨店に出向し商売の基本と接客を学ぶ。その後三ノ宮駅の駅ビル開発計画推進を通じて不動産とまちづくりに従事。一度は海外で働きたいという想いからシンガポールに赴任。東南アジア各国で外国人向けJR西日本パスの販売を促進。現地法に基づく組織運営を学ぶ。帰国後はJR西日本イノベーションズ(現在)にて香港企業への出資や新規事業創出を担当。新規事業の第1号案件である「このび」を立上げたうえで事業統括・推進。自分も中古住宅をリノベーションした家に住む。「このび」を通じてお客様に豊かな生活をコスパ良く提供したいと考えている。子育て真っ盛りの2児の父。趣味は演劇。

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