早く引っ越したいけど家が売れない。売れない中古物件の特徴とその対処法について

今回の記事では、早く引っ越しをしたいのに今住んでいる家が売れないという悩みについて解説していきます。

売れない中古物件には共通した特徴があり、それらの対処法も共通しています。

今回の記事を通してその特徴とそれぞれに応じた対処法を確認しましょう。

売れない中古住宅の6つの特徴

売れない中古住宅には以下の6つの特徴があります。

  • 建物の劣化・損傷が著しい
  • 築年数が古い
  • 立地の利便性・環境が悪い
  • 売り出し価格が相場よりも高い
  • 内覧時の印象が良くない
  • 仲介での売却において不動産会社が売却活動に積極的に動かない

これらについてきちんとクリアできているかどうかを判断することが、売却に向けた第一歩と言えるでしょう。

ここからはそれぞれについて解説していきます。

建物の劣化・損傷が著しい

建物の劣化や損傷が進むと、家が売れにくくなることが多いです。特に以下のような劣化が顕著だと、購入希望者が見つかりにくくなることがあります。

  • 住宅設備が古く、特にトイレやキッチンの水回りが劣化している
  • 建物内部に汚れや損傷がある(床がきしむ、床板が抜けるなど)
  • 外壁や屋根が損傷している(外壁の剥離、屋根からの雨漏りなど)
  • シロアリの被害が存在する

これらの劣化は生活に支障をきたし、住み心地を悪化させるため、購入者が快適に住むことを想像しづらくなります。

また、修繕が必要な家は、その修繕費用が高くなることが買い手にとって大きな不安要素となり、売却が困難になることもあります。

築年数が古い

築年数が古い家は売れにくい傾向にあります。近年、自然災害に耐える住宅を求める人が増えていることも、その理由の一つです。

築年数の経過は、単に建物の劣化だけでなく、耐震基準に関する問題も引き起こします。

建築基準法における耐震基準は、建物の建築申請の時期によって異なります。

  • 旧耐震基準:1981年5月31日までに確認申請をした建物
  • 新耐震基準:1981年6月1日以降に確認申請をした建物

旧耐震基準で建てられた家は、耐震性が不十分である可能性が高く、日本のように自然災害が多い国では、地震や台風での損傷や倒壊のリスクが懸念されます。

さらに、住宅の建物価値は築年数とともに減少し、一般的に戸建て住宅は築20年を過ぎると資産価値がほぼなくなるとされています。

立地の利便性・環境が悪い

家を選ぶ際、立地の利便性や環境は重要な要素となります。以下のような条件では、物件への需要が減少する可能性があります。

  • 最寄りの駅やバス停が遠い
  • 踏切や高速道路など、騒音の発生源が近くにある
  • スーパーや学校、病院が遠くにある
  • 近くに川や崖があり、災害リスクが高い場所

これらの条件は、住む上での不便さや安全性の懸念を引き起こし、物件の魅力を低下させる要因となります。

売り出し価格が相場よりも高い

相場より高い価格で物件を売り出す場合、特別な魅力がなければ検討されにくいでしょう。

  • 周辺の物件よりも高価格で設定している
  • 利益を追求して、類似物件の過去の取引事例よりも高い価格で売り出している

このような状況では、買い手が見つかりにくくなる可能性が高いです。

中古物件を購入しようとする人の多くはコストを抑えたいと考えており、価格を重要視します。

そのため、競合する物件と比較して高価格である家は、購入候補から外されがちです。

内覧時の印象が良くない

内覧は、物件に興味を持った購入希望者にとって、購入を決断するための重要な機会です。

購入希望者は、内覧を通じてテキストや写真だけでは感じ取れない物件の魅力や、実際にそこで生活するイメージを探ります。

もし内覧で悪い印象を受けると、購入を見送る可能性が増えます。

以下のような点が物件の印象を損ねる要因となり、多くの内覧があっても購入に結びつかないことがあります。

  • 室内の清掃が十分でない
  • 物が散らかっていて整頓されていない
  • タバコやペットの臭いが強い
  • 日当たりが悪い、騒音があるなどの周辺環境の問題

さらに、物件自体に問題がない場合でも、売主や不動産会社の対応が不十分であれば、購入者が不安を感じ、購入を断念することもあります。

仲介での売却において不動産会社が売却活動に積極的に動かない

家の売却では一般的に、仲介経由で売却する場合と買取業者に売却する場合の2種類があります。

仲介経由で売却する場合、仲介会社は売主の代わりに売却活動を行いますが、家が魅力的であっても、仲介する不動産会社が十分な努力をしなければ売れ残ることもあります。

売れにくい状況を招く例としては、以下のようなケースがあります。

  • 担当者の営業力が足りない
  • 売却が苦手な不動産会社を選んでしまった
  • 専属専任媒介契約や専任媒介契約を結んでおり、他の不動産会社による販売活動が制限されている

これらの状況は、売却プロセスにおいて売主が意識して選択や改善を行うことが求められます。

売却するための対処法

ここからは、上記のような物件の課題がある中でどのように売却を進めていくかについて解説していきます。

具体的には以下の5つの手法により売却を進めていきます。

  • 不動産買取サービスを利用する
  • 売り出し価格を見直す
  • 不動産会社を変更する
  • ホームクリーニングや整理整頓をする
  • インスペクションを利用する

ここからはそれぞれについて解説していきます。

不動産買取サービスを利用する

まず、一番効果的な対処法としては、買取業者に売却することです。

不動産の売却では、仲介経由で売却する場合と買取業者に売却する場合があると説明しました。

そのうえで、売却がうまくいかない場合、物件に問題があることが多いでしょう。

築古だったり、周辺環境が悪かったり課題は様々で一般の人にはリスクを過剰に判断している場合も多いです。

一方で、買取業者であればそのような不動産に付加価値を付けて売却することでビジネスを成り立たせている実績があり、その経験から一般の買主が購入できない物件でも買い取ることが出来ます。

特に、売却に時間が長く掛かっている場合には不動産買取業者に声掛けして簡易査定などを取ることが良いでしょう。

売り出し価格を見直す

物件が長期間にわたって売却できない場合は、売り出し価格の見直しを検討しましょう。

価格を見直す際には、周辺の競合物件と比較して、設定されている価格が適切かどうかを分析します。

もし競合物件よりも価格が高く設定されている場合、価格を調整することが効果的です。

ただし、価格を無計画に下げると売却益が減少してしまう可能性があります。

そのため、不動産会社と協議し、無理のない範囲での価格調整が重要です。

また、家が注目を集めるよう、値下げのタイミングも重要です。

不動産市場が活発化する時期(通常は1〜3月)を見計らって価格調整を行うと、売却につながりやすくなります。

不動産会社を変更する

不動産会社の売却活動に不満がある場合、会社を変更するのも良い選択です。

不動産会社を変えることで、売却のアプローチが新しくなり、より積極的に購入希望者に家をアピールすることが可能になる場合があります。

新しい不動産会社を選ぶ際には、以下の点を確認することが重要です。

  • 対象エリアでの実績が豊富であること
  • 売却活動が多岐にわたること(チラシ作成、ウェブサイト掲載、既存顧客への紹介など)
  • 見込み客が多いこと
  • 物件の囲い込みを行っていないこと

特に需要が限られている地域では、その地域に詳しく売却に強い不動産会社への変更が、売却活動を効果的に進めることにつながることがあります。

ホームクリーニングや整理整頓をする

内覧が頻繁に行われるものの、物件が売れない場合、内覧時の印象に何らかの問題がある可能性があります。

購入意欲を刺激するためには、ホームクリーニングや整理整頓が重要です。特に以下のポイントに注意してください。

  • 玄関は訪問者の第一印象を決定づけるため、特に丁寧に整理整頓を行う
  • リビングは広さを感じさせるために、床に物を置かないようにする
  • クローゼット内も整理整頓をして、収納力をアピールする
  • 水回りは清潔感が重要なので、念入りに掃除をする

これらの準備をしてから内覧を実施すると良いでしょう。自分で行う掃除だけでは不十分な場合は、専門のホームクリーニング業者に依頼するのも効果的です。

インスペクションを利用する

インスペクションとは、資格を持った検査員が家の現状を詳細に調査することを指します。

物件の状態が不明瞭であると、購入者が不安を感じ、購入を見送ることがしばしばあります。

インスペクションを行うことで、修繕が必要な箇所や建物の劣化状況がはっきりし、第三者が適切に評価した証となります。

これにより、購入希望者は安心して決断できるため、物件の早期売却に繋がることが期待されます。

また、インスペクションを通じて売主と買主双方が物件の現状を共有することで、引き渡し後のトラブルを避けることができます。

さらに、インスペクションの結果を価格設定に活かすことで、より公正な価格での売却が可能になります。

参照:NPO法人 日本ホームインスペクターズ協会 住宅診断と

仲介経由での売却と買取業者への売却の検証

仲介経由での売却と買取業者への売却の際のそれぞれのメリット・デメリット及び向いている人についての特徴は以下の通りとなります。

仲介経由での売却買取業者に売却
メリット買取業者に比べて高価で売却が出来る短期間で売却が出来る内覧対応が不要
契約不適合責任が免責される場合がある
仲介で売却しにくい物件も買い取ってもらえる
周囲に知られずに売却活動が出来る
突然の契約解除の可能性が低い
デメリット売却までに時間が掛かる
複数の内覧対応が必要
契約不適合責任が免責されない
仲介経由では売却が難しい物件もある
周囲に売却活動が気付かれる可能性がある
突然の契約解除の可能性がある
仲介経由での売却に比べて安価になる(仲介売却価格の6~8割程度)
向いている人出来るだけ高く売却したい人
売却を急いでおらず、時間をかけることが出来る人
築浅、駅近、設備が最新等の人気物件の条件が揃っている物件を売却したい人
転勤、離婚、相続があり売却を急いでいる人
現金がすぐに必要な人
建物が古く、瑕疵がある等の買い手が付きにくい条件の物件を売却したい人
手間をかけずに売却したい人
周囲の人に売却を知られたくない人
仲介経由では買い手が見つからなかった人
向いている物件の特徴築浅・好立地など好条件の戸建て
売却期間に余裕がある戸建て
リフォーム済みの戸建て
仲介を通じて1年以上売れ残っている物件
築年数が古く、立地条件が不利な物件
過去に事故やトラブルがあった歴史のある物件
解体が必要とされる物件

最後の向き不向きの欄にある通り、高い価格で売却したい場合には不動産仲介、早く売却したい場合には買取業者に売却という流れになることが理解できたかと思います。

一方で、今回の記事の中心として売れない中古物件には築年数が古かったり、立地が悪い等の条件を抱えている物件も多く、仲介に出して一定期間反響が少なかった場合には、買取業者への売却を積極的に検討することが良いでしょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

中古物件の売却は想像しているよりも難易度が高く、希望の売却金額でスピーディーに売却できるケースはそうありません。

特に、自分にとっての経済価値と購入希望者にとっての経済価値が一致するケースは少なく、「住めば都」の状態を感じている売主と、住む前の購入希望者とでは条件が大きく異なります。

株式会社JR西日本イノベーションズが運営する「このび」は不動産の買取再販サービスです。

売却において、このびでは査定から売却まで最短で1カ月で手続きを行うほか、築古物件や仲介経由では買い手がつかなかった物件でも買取を行うことが出来ます。

自宅の売却に関する相談がありましたら、どうぞお気軽にご相談ください。

本記事の監修

戸建買取再販事業部 事業部長福田岳司

JR西日本に入社後、大阪駅での駅員を経て百貨店に出向し商売の基本と接客を学ぶ。その後三ノ宮駅の駅ビル開発計画推進を通じて不動産とまちづくりに従事。一度は海外で働きたいという想いからシンガポールに赴任。東南アジア各国で外国人向けJR西日本パスの販売を促進。現地法に基づく組織運営を学ぶ。帰国後はJR西日本イノベーションズ(現在)にて香港企業への出資や新規事業創出を担当。新規事業の第1号案件である「このび」を立上げたうえで事業統括・推進。自分も中古住宅をリノベーションした家に住む。
「このび」を通じてお客様に豊かな生活をコスパ良く提供したいと考えている。子育て真っ盛りの2児の父。趣味は演劇。

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