日本は世界一の空き家大国！？家が空き家になる前に売却するメリットと空き家になってから売却するデメリットについて

空き家に関するデータについて

「令和5年住宅・土地統計調査」について

最初に、総務省が2024年4月30日に発表した「令和5年住宅・土地統計調査」の住宅数概数集計（速報値）の発表について解説していきます。

この調査は住宅およびそこに住む世帯の居住状況、並びに世帯が保有する土地の実態を把握し、その現状と推移を明らかにすることを目的としています。

昭和23年（1948年）以来5年ごとに実施されており、今回は16回目の実施となります。

2023年の調査確定値は今年9月に公表予定で、住宅数概数集計は確定数の公表に先駆けて早期に結果を提供するためのものです。

調査は2023年10月に実施され、対象は約20万調査区、約340万住戸・世帯です。

総住宅数は6,502万戸（2018年比4.2％増）となり、過去最多を記録しました。

都道府県別では、最も多いのは東京都の820万戸（同6.9％増）で、次いで大阪府の493万戸（同5.3％増）、神奈川県の477万戸（同5.9％増）となっています。

青森県、秋田県、高知県、長崎県の4県を除くすべての都道府県で増加が見られ、最も高い増加率を示したのは沖縄県の7.2％増、次いで東京都の6.9％増、神奈川県と滋賀県の5.9％増でした。

参照：総務省　「令和5年住宅・土地統計調査」の住宅数概数集計（速報値）

一方、空き家数は前回調査から51万戸増加して900万戸（同5.6％増）となり、こちらも過去最多を更新しました。

総住宅数に占める空き家の割合は13.8％（同0.2ポイント上昇）で、過去最高となりました。

空き家数は過去一貫して増加を続けており、1993年の448万戸から2023年の30年間で約2倍に増加しています。

参照：総務省　「令和5年住宅・土地統計調査」の住宅数概数集計（速報値）

空き家の内訳は、「賃貸用の住宅」が443万戸（同10万戸増）、「売却用の住宅」が33万戸（同4万戸増）、「二次的住宅（別荘など）」が38万戸（同横ばい）でした。

「賃貸・売却用および二次的住宅を除く空き家」は385万戸（同37万戸増）で、総住宅数に占める割合は5.9％（同0.3ポイント上昇）となりました。

参照：総務省　「令和5年住宅・土地統計調査」の住宅数概数集計（速報値）

空き家率を都道府県別に見ると、最も高かったのは和歌山県と徳島県で21.2％でした。

変動幅は和歌山県が0.9ポイント上昇、徳島県は1.7ポイント上昇でした。

最も低いのは沖縄県の9.3％（同1.1ポイント低下）、次いで埼玉県の9.4％（同0.8ポイント低下）、神奈川県の9.8％（同1.0ポイント低下）でした。「賃貸・売却用および二次的住宅を除く空き家」の割合が最も高かったのは鹿児島県で13.6％（同1.6ポイント上昇）、次いで高知県の12.9％（同0.1ポイント上昇）でした。

最も低いのは東京都の2.6％（同0.3ポイント上昇）でした。前回よりも低下したのは神奈川県、広島県、福岡県、熊本県の4県のみでした。

世界の空き家率 国別ランキングについて

国別統計専門サイト「グローバルノート」による2020年のランキングでは、日本の空き家率は13.55％で、世界で最も高いとされています。

日本と同様に高齢化や人口減少が進んでいる国は少なくないにもかかわらず、日本の空き家が特に多く増加している理由は何でしょうか。

その主な理由は、中古住宅の流通戸数が極端に少ないことにあります。

国土交通省の2019年の調査によれば、日本の中古住宅の流通シェアは住宅全体の14.7％に過ぎず、この数字は欧米諸国の約6分の1に過ぎません。

昨今ではリノベーション等も一般的になってきていることから、中古住宅の流通も増えていくことでしょう。

以下は当該調査での空き家率のランキングとなります。

世界の空き家率 国別ランキング
1位	日本	11位	フランス
2位	キプロス	12位	ポーランド
3位	ハンガリー	13位	ニュージーランド
4位	アメリカ	14位	コロンビア
5位	フィンランド	15位	デンマーク
6位	チリ	16位	オランダ
7位	スロベニア	17位	スイス
8位	オーストラリア	18位	アイスランド
9位	アイルランド	19位	イギリス
10位	カナダ

参照：グローバルノート　世界の空き家率 国別ランキング・推移

TOP20については以下のような特徴が挙げられます。

• 日本以外のアジア圏の国は入っていない
• ヨーロッパの国が多く、時点でアメリカ大陸、オーストラリア・ニュージーランドと続いていく。
• GDPランキングTOP10のうち、ドイツ、ロシア、ブラジルは空き家が少ない傾向にあることが分かる。

人口減少が続く中で、この空き家率の改善は日本にとっても重要な課題となっています。

空き家になる前に売却するメリット

空き家になる前に家を売却することには、さまざまなメリットがあります。これらのメリットを理解することで、適切なタイミングでの売却を考える上で役立ちます。

相続税の負担軽減

空き家になった家を相続した場合、その価値分だけ相続税がかかります。しかし、家を売却して現金化することで、相続税の負担を軽減することができます。特に相続税の支払いに苦しむことなく、家族間のトラブルを避けることができます。

維持管理費の節約

空き家は定期的な管理やメンテナンスが必要です。売却することで、維持管理費を節約することができます。特に老朽化が進んでいる場合は、大幅な節約効果が期待できます。また、空き家になることで起こりやすいトラブルや犯罪被害のリスクも軽減されます。

資産の早期現金化

空き家を売却することで、資産を現金化することができます。現金化した資産は、新たな投資や生活費の補填などに活用することができます。また、現金化した資産は相続税対策にも有効です。

売却価格の最大化

空き家になる前に売却することで、売却価格を最大化することができます。

空き家として時間が経つほど、価値が下がる可能性があるため、早めの売却が重要です。

また、売却時には不動産市場の動向や地域の需要を考慮し、適切な価格設定を行うことも大切です。

迅速な取引の実現

空き家になる前に売却することで、迅速な取引が実現しやすくなります。

買い手も空き家よりも住み替えがしやすい状態の物件を好むことが多いため、売却がスムーズに進むことがあります。

また、売却時期によっては税制上のメリットもあるため、早めの売却が有利です。

これらのメリットを踏まえて、空き家になる前の売却を検討することで、よりスムーズかつ効率的な不動産資産の処分が可能となります。

空き家になってから売却する場合のデメリット

次に空き家になってから家を売却する場合のデメリットについて解説していきます。

建物の劣化

空き家として放置された建物は、時間の経過とともに劣化が進みます。

定期的な管理やメンテナンスが行われない場合、雨漏りやシロアリ被害、カビの発生などの問題が発生しやすくなります。

これらの問題は、修理費用がかさむだけでなく、物件の売却価格を大幅に下げる要因となります。

管理費用の増加

空き家を維持するには、定期的な清掃や修繕、庭の手入れなど、さまざまな管理費用がかかります。特に、防犯対策としての巡回や、冬場の凍結防止対策など、季節ごとに必要なメンテナンスも考慮すると、これらの費用は無視できない額となります。空き家が長期間放置されるほど、これらのコストが累積し、経済的な負担が増加します。

売却価格の低下

空き家は、市場価値が下がるリスクが高くなります。

特に、外観や内装が劣化している場合、買い手にとって魅力的ではなくなり、売却価格が大幅に低下する可能性があります。

また、空き家が増える地域では、需要と供給のバランスが崩れ、物件の売却が一層難しくなることがあります。

防犯リスクの増加

空き家は、犯罪のターゲットになりやすいという問題があります。

空き家が増えると、放火や侵入盗、無断占拠などのリスクが高まり、地域全体の治安が悪化する可能性があります。

これにより、物件の価値がさらに低下し、売却が一層困難になることがあります。

見た目の悪化

空き家は、近隣住民にとって迷惑な存在となることが多いです。

手入れが行き届かない庭や、外壁の汚れ、壊れた窓など、空き家は見た目が悪くなり、地域全体の美観を損ないます。

これにより、近隣住民との関係が悪化し、地域の評判が落ちることがあります。

市場の需要と供給の変動

不動産市場は常に変動しており、空き家になってから売却を検討する際には、市場の需要と供給のバランスを見極める必要があります。

タイミングを誤ると、買い手が少ない時期に売却を試みることになり、希望する価格での売却が難しくなることがあります。

税制上の不利益

空き家には、固定資産税や都市計画税がかかります。

空き家のまま放置しておくと、これらの税金が無駄にかかり続けることになります。

さらに、税制上の優遇措置を受けるためには、適切な管理や使用が求められる場合があるため、空き家状態が長引くと税制上の不利益を被る可能性があります。

近隣住民とのトラブル

空き家の存在は、近隣住民にとって迷惑となることがあり、トラブルの原因となることがあります。

例えば、空き家の敷地内にゴミが放置されたり、雑草が繁茂したりすることで、近隣住民との関係が悪化することがあります。

このようなトラブルが発生すると、売却活動にも悪影響を及ぼし、スムーズな売却が難しくなることがあります。

市場の競争力の低下

空き家は、新築物件やリフォーム済みの物件と比較すると、市場での競争力が低下します。

特に、買い手が新しい住まいを求めている場合、空き家は選ばれにくくなります。

これにより、売却活動が長期化し、希望する価格での売却が難しくなることがあります。

値引き交渉の増加

空き家を売却する際には、買い手からの値引き交渉が増えることがあります。

特に、空き家が長期間放置されていた場合、買い手は物件の状態に対して不安を感じることが多く、値引きを要求することがあります。

これにより、売却価格が大幅に下がる可能性があります。

これらのデメリットを踏まえると、空き家になる前に売却を検討することが重要です。

空き家状態を避けることで、売却活動がスムーズに進み、希望する価格での売却が実現しやすくなります。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

今回は空き家に関するデータと空き家になる前に売却した場合のメリットと空き家になってから売却する場合のデメリットについて解説してきました。

実家を相続すると思い出やいつか自分が利用するかもという思いから売却に抵抗があることから心の整理に時間が掛かることがあります。

しかし、あまりに長い時間が掛かると、空き家になる前に売却できた場合のメリットを捨てることになるだけでなく、デメリットを被ってしまう可能性があります。

そんな時は、株式会社JR西日本イノベーションズが運営する不動産の買取再販サービス「このび」を利用してみてはいかがでしょうか。

「このび」では査定から売却まで最短で1カ月で手続きを行うほか、築古物件や仲介経由では買い手がつかなかった物件でも買取を行うことが出来ます。

空き家や自宅の売却に関する相談がありましたら、どうぞお気軽にご相談ください。