家の住み替えで失敗する場合とその対処法について解説！

今回は家の住み替えで失敗するケースについて詳しく解説していきます。

家の住み替えは家の購入と同じで人生で経験する回数はそこまで多くないでしょう。

賃貸の引っ越しと異なり、売却と購入を同時で行う家の住み替えの場合は気にかけるべきポイントがいくつもあります。

住み替えについて以下の流れに沿って解説していきます。

• 家の住み替えでよくある失敗例
• 住み替えで失敗しないための対策
• 売却について理解する

家の住み替えでよくある失敗例

冒頭に解説した通り、住み替えでは売却と購入を同時に行う必要があるため、それぞれの計画がずれると失敗に繋がります。

失敗については大きく「住み替え前」と「住み替え後」に分けられます。

ここからはそれぞれについて解説していきます。

家の住み替え前の失敗例

家の住み替え前の失敗例としては以下の通りとなります。

• 相場価格とずれた売却価格の設定
• 住み替えローンが組めない
• 新居が決まらず仮住まいに住む
• 買主から急に購入キャンセルを受ける
• 新居購入を急ぐために割高な物件を購入してしまう

ここからはそれぞれについて解説していきます。

相場価格とずれた売却価格の設定

家を売却する際、市場価格より高く設定すると、買い手が見つかりにくくなる可能性があります。

愛着がある家ほど高値で売りたくなる気持ちは自然なことで、引っ越し費用などを考慮してできるだけ高く売りたいと思うものです。

しかし、市場価格を大きく上回る価格設定は、売却期間が長くなる原因となります。

長引く売却活動の結果、値下げを余儀なくされることもあり、最終的には想定以下の価格で売却しなければならないこともあります。

一方で、市場価格よりもかなり低く設定すると、売却は速やかに進むかもしれませんが、得られる資金が少なくなります。

住み替えローンが組めない

住み替えローンとは、「新しい家のローン」と「現在の家のローン残債」を合わせて借り入れるローンです。

このローンは、現在の家の売却額や自己資金だけではローンを完済できない場合に利用します。

家を売却する際、現在の家に残っているローンの完済が必要となります。

通常、売却額でローンを完済することが一般的ですが、売却額だけでは足りない場合もあります。

その際、自己資金で補うか、補えない場合は売却が困難になることがあります。

しかし、住み替えローンを利用すれば、ローン残債を完済し、スムーズに住み替えが可能です。

ただし、住み替えローンが必ず利用できるわけではありません。

新しい家の価値以上のローンを組むため、審査が厳しくなることに注意が必要です。

新居が決まらず仮住まいに住む

売却と新居への移転タイミングが一致しないことで、一時的な仮住まいが必要になる場合があります。

住み替えには「売り先行」と「買い先行」の二つの方法が存在し、売り先行の場合、家を売った後、新しい住まいが見つかるまでの間に仮住まいを必要とすることがあります。

そのため、家を売ると同時に新しい住まいを計画的に探すことが大切です。

買主から急に購入キャンセルを受ける

売買契約の途中で買主から突然のキャンセルがあると、再び買主を探す必要が生じます。

契約後のキャンセルに関しては、買主は一定期間内に手付金を放棄すればキャンセル可能です。

また、ローンの承認が得られない場合、ローン特約があれば条件なしで契約を解除できます。

買主の都合でキャンセルされるとこれまでの努力が無駄になるため、買主との交渉は注意深く進めることが重要です。

新居購入を急ぐために割高な物件を購入してしまう

現在の家の売却が決まっていたり、転勤などで住み替えの時期が決定している場合は、新居の購入を急がなければなりません。

そのため、新居選びに十分な時間をかけることが難しく、結果的に割高な物件を購入することも少なくありません。

さらに、購入を急いでいることが売主に伝わると、価格交渉も難しくなる傾向にあります。

これにより、新居への支出が予定を超えることがあり、売却した金額だけでは足りず、資金計画が狂う可能性があります。

家の住み替え後の失敗例

次に家の住み替え後の失敗例としては以下の通りとなります。

• ダブルローンとなり月々の返済が厳しくなっていった
• 新居の諸条件がイメージと異なっていた
• 新居となり固定資産税等の維持費が以前よりも高額になった

ここからはそれぞれについて解説していきます。

ダブルローンとなり月々の返済が厳しくなっていった

ダブルローンとは、現在の家と新居のローンを同時に支払う状態を指します。

新居を先に購入し、元の家がまだ売れていない場合、その期間中にダブルローンを背負うことになるかもしれません。

ダブルローンが長期間続くと、生活に大きな負担がかかります。

また、早期に売却を進めようとするあまり、不本意な低価格で売却してしまい、ローンの完済が困難になるリスクもありますので、慎重な対応が求められます。

新居の諸条件がイメージと異なっていた

新居選びに十分な時間を割けなかったり、事前のリサーチが不足していたために、実際に住み始めてから想像と異なる点が明らかになるケースは珍しくありません。

例としては以下の通りとなります。

• 予想以上に交通量が多い
• 最寄り駅から自宅まで坂道が多い
• 時間によって日照条件が悪い
• 夕方や夜間に周囲が非常に暗くなる
• 騒音が気になるなど

このように実際の立地条件が期待と異なり、住み替えを後悔することもあります。

また、売却額が予想より低くなったことから、新居の選択で大幅な妥協を余儀なくされる場合もあるでしょう。

新居となり固定資産税等の維持費が以前よりも高額になった

固定資産税は、建物や土地の評価額に基づいて課税されます。

そのため、新築の住居に引っ越す場合や、公示価格が高いエリアに移住したり、家の面積を広げたり、建物の構造をグレードアップすると、評価額が上がり固定資産税も高くなる可能性があります。

例えば、売却で得た利益が予想以上に多く、資金に余裕がある場合、より良い立地の物件に引っ越すことができますが、その結果として固定資産税が増えることも考えられます。

固定資産税は年間で10万円を超えることも珍しくないため、固定資産税の増加が生活費に影響を及ぼすこともあるので、注意が必要です。

住み替えで失敗しないための対策

それではここからは、先ほどの失敗例に合わないための対策について解説していきます。

解説の流れとしては以下の通りとなります。

• 住み替えの目的を明確にする
• 相場価格を把握する
• 売り先行の住み替えと買い先行の住み替えを理解する
• 資金計画に沿った住み替えスケジュールを組む
• 税金控除を理解する

ここからはそれぞれについて解説していきます。

住み替えの目的を明確にする

まず最初に住み替えの目的をきちんと認識しておくことが重要でしょう。

物件の売却と購入を並行していく中でどの目的を優先的に達成していくかを家族を含めて理解しておくことが重要です。

以下の資料は、国土交通省住宅局による平成30年に実施された住生活総合調査において、今後5年以内の住み替え目的について表した回答結果です。

今後5年以内の住み替えの目的

参照：国土交通省住宅局　平成30年　住生活総合調査結果

今後5年以内の住み替えの目的の上位3件としては

• 広さや部屋数
• 使いやすさの向上
• 新しさ・きれいさ

広さや部屋数及び使いやすさについては、家族が増える事や在宅勤務の増加により、生活スタイルの変化の影響が大きいと予想されます。

こちらを参考に住み替えの目的を整理していくと良いでしょう。

相場価格を把握する

住み替えをスムーズかつ失敗しないように行うためには相場価格を把握することが非常に重要となります。

特に売却においては、過度な自己評価により高い売却価格で市場に出していても購入者とマッチするまでに時間がかかる事があります。

相場を調べることで適正な価格かつ短期間での売却に繋がっていきます。

ここでは、一般の方でも調べられる2つのサイトを紹介いたします。

相場調査方法その①　レインズマーケットインフォメーション

こちらのサイトは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理しています。

参照：レインズマーケットインフォメーション

相場調査方法その②　土地総合情報システム

こちらのサイトは、国土交通省が運営・管理しています。

参照：土地総合情報システム　不動産取引価格情報検索

2つのサイトはどちらも実際に売却した価格を見ることが出来るので、近隣物件や築年数が近い物件がどの水準で売却されているかを理解しておきましょう。

売り先行の住み替えと買い先行の住み替えを理解する

住み替えには「売り先行」の場合と「買い先行」の場合があります。

それぞれのメリット・デメリット・向いている人については以下の通りとなります。

	売り先行	買い先行
メリット	・売却資金を新居の購入費用、住宅ローンの支払いに充てることが出来る ・実際の売却先が先に分かるため、新居購入予算の枠を具体的に設定できる	・新居探しに時間が使えるので、じっくり理想の家を探すことが出来る ・仮の住まいを借りる必要がないので、引っ越しが一度で住む ・居住しながらの内覧対応が不要となるため、清掃や内覧対応が不要となる
デメリット	・売却した物件の引渡までに新居が見つからない場合は、賃貸などに仮住まいする必要がある ・住みながらの売却活動となる（住んでいる状態での内覧対応　等）	・当初の想定していた価格で売却できない場合、資金計画が変更となる ・家がなかなか売れない場合には、二重ローンを組む必要がある ・物件の売り急ぎが必要となり、相場よりも安い価格で売却を迫られる可能性がある
向いている人	・居住中の住宅ローン残高が残っている人 ・居住中の住宅の売却した資金を新居の購入資金に充てる予定の人	・住宅ローンを完済している又は、貯蓄にて住宅ローン残高を精算できる ・居住中の売却代金を当てにすることなく新居を購入できる ・貯蓄と時間に余裕があり、ゆっくりと焦らず新居を探したい ・居住中の物件の条件が良く、早期での売却が見込めること

資金計画に沿った住み替えスケジュールを組む

住み替えを失敗しないための対策として、正確なスケジュールを組むことも重要な要素の一つです。

先ほどの住み替えの2つの流れについては以下の通りとなります。

それぞれの流れを理解したうえで、スケジュールを設定していくと良いでしょう。

税金控除を理解する

現在の家を売却して利益が出た場合、その利益（譲渡所得）には約20〜40％の税率で税金が課せられます。

利益が大きいと、税金だけで100万円を超えることもあり、これが新居購入の予算に影響を及ぼすことがありますので注意が必要です。

ただし、マイホームの売却では税負担を軽減できる特例が利用可能です。

特例には以下のようなものがあります。

• 居住用財産の譲渡で3,000万円の特別控除が適用される特例
• 特定の居住用財産を買い替える場合の特例
• マイホーム売却時の軽減税率の特例

これらの特例は併用できるものとできないものがあるため、どの特例が最適かを事前にシミュレーションして決定することが大切です。

また、これらの特例を利用するためには確定申告が必要ですので、申告を忘れないように準備を進めましょう。

売却について理解する

最後に、売却の流れ及びそれぞれのメリット・デメリットについて、仲介経由で売却する場合と買取業者に売却する場合と比較しながら解説していきます。

全体の流れについて

実際の売却の流れとそれぞれに掛かるおおよその期間は以下の通りとなります。

売却の手順	買取業者に売却する場合	仲介経由で売却する場合
相場を調べる	約1週間
価格査定を行う	約1~2週間
媒介契約の締結する	なし	約1週間
売却活動を始める	なし	約3カ月～半年
売買契約を締結する	約2週間～1カ月
決済・引き渡し	約2週間～1カ月
全体期間	約1~2カ月程度	約4~8カ月程度

仲介経由で売却する場合

仲介経由で売却する場合のメリット・デメリットについては以下の通りとなります。

メリット

• 買取業者に売却する場合に比べて高い価格で売却できる

デメリット

• 売却に時間がかかる
• 契約不適合責任が免責されない
• 内覧対応が必要となる
• 仲介手数料が必要となる

仲介経由での売却の場合、高い価格で売却できるという点が最大のメリットですが、住み替えの場合のリスクとして、売却の時間が読めないというところが難点といえるでしょう。

買取業者に売却する場合

買取業者に売却する場合のメリット・デメリットについては以下の通りとなります。

メリット

• 売却期間が短い
• 売却価格がすぐに決まるため資金計画が立てやすい
• 内覧対応が不要
• 契約不適合責任が原則不要
• 築古物件でも売却しやすい
• 仲介手数料が不要

デメリット

• 仲介経由で売却する場合に比べて安い価格で売却することになる

買取業者に売却する場合は、プロに売却するため計画を立てやすいというメリットがある一方で、仲介経由での売却に比べて割安での売却というデメリットがあります。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

今回の記事では、住み替えにおける失敗例及びその対策について重点的に解説してきました。

特に実際に売却を行っていく際には、売却金額とスケジュール調整が重要であると理解できたのでは無いでしょうか。

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