不動産査定の種類はいくつある?査定方法や必要な時間、チェックポイントを解説

不動産を売却する際、不動産会社に査定を依頼することを知っている方は多くいます。

しかし、不動産査定の種類や査定方法について詳しく知っている方はあまりいません。

この記事では不動産査定の種類や査定方法、必要な時間などについて解説していきます。

不動産査定の種類

不動産査定には下記の3種類があります。

・簡易査定
・訪問査定
・有料査定

それぞれの査定方法について解説していきます。

不動産査定の種類1.簡易査定

『簡易査定』とは『机上査定』とも呼ばれており、不動産の情報をもとに簡易的に査定額を算出する方法です。

不動産会社に出向く必要はなく、不動産会社の担当者が不動産を見に来ることもありません。

不動産を売却するかどうかを決めかねている方や、忙しい方におすすめの査定方法です。

ただし、実際に不動産を確認するわけではないため、正確な査定額の提示はできません。

不動産の正確な査定額を知りたい方は、これから紹介する訪問査定を依頼するとよいでしょう。

不動産査定の種類2.訪問査定

『訪問査定』とは、不動産会社の担当者が実際に不動産を確認して査定する方法です。

簡易査定とは異なり、不動産を見なければ分からない点も査定額に反映されます。

そのため、現実的な査定額を算出できるのです。

また不動産会社の担当者と直接会って話をするので、不動産会社の対応をチェックできることもメリットといえるでしょう。

しかし、訪問査定よりも手間がかかります。

不動産会社の担当者との打ち合わせや訪問当日の対応などが必要です。

不動産査定の種類3.有料査定

『有料査定』は不動産会社ではなく、不動産鑑定士に査定を依頼する方法です。

有料査定で作成される『不動産鑑定評価書』は公的な書類として認められており、遺産相続や財産分与など、不動産の公的な有効性が必要とされる場面で利用されます。

一般的な不動産査定は簡易査定や訪問査定のどちらかを選択すれば問題ありません。

不動産査定額の算出方法

不動産査定額を算出する方法は下記の3つです。

・原価法
・取引事例比較法
・収益還元法

それぞれの算出方法について見ていきましょう。

不動産査定額の算出方法1.原価法

『原価法』とは現在の物件を立て直した際、どれくらいの費用がかかるのかを計算し、さらに減価修正を行って査定額を求める方法です。

原価法は主に戸建の査定に用いられます。

原価法の計算式はこちらです。

原価法=再調達価格×延べ床面積×減価修正

不動産査定額の算出方法2.取引事例比較法

『取引事例比較法』とは売却する不動産と条件が似ている、近隣の不動産の取引事例を参考にして査定額を算出する方法です。

取引事例比較法は主にマンションや土地の査定に用いられます。

不動産査定額の算出方法3.収益還元法

『収益還元法』とは、対象の不動産がどれくらいの収益を生み出せるのかを予測して査定をする方法です。

収益還元法は賃貸物件でよく使われます。

収益還元法には下記の2種類があります。

・直接還元法:1年間の収益を利回りで割って査定額を求める方法
・DCF法:一定期間の収益と売却価格を予測して合算する方法

不動産査定に必要な時間

不動産査定に必要な時間の目安はこちらです。

・簡易査定:数時間~1日程度
・訪問査定:一週間程度

不動産査定で必要な書類

不動産査定で必要な書類を紹介していきます。

簡易査定と訪問査定に分けています。

簡易査定で必要な書類

簡易査定では物件の所在地や築年数などを入力するだけなので、必要書類はありません。

訪問査定で必要な書類

訪問査定の必要書類の一例はこちらです。

・間取り図
・登記済権利証
・建築確認済証
・検査済証

また、下記の書類の用意ができれば高額査定となる可能性が高くなります。

・隣地境界確認書
・建設設計図面
・工事記録書(新築時・増改築時)
・耐震診断報告書
・アスベスト使用調査報告書
・地盤調査報告書
・住宅性能評価書
・ローン残高証明書

など

訪問査定の依頼時に必要書類の案内があるので、確認しておきましょう。

付属書類の中でも隣地境界確認書は重要度が高く、査定にも大きく影響する部分であるので、書類の所在だけでも探しておくと良いでしょう。

不動産査定の流れ

不動産査定の流れはこちらを参考にしてください。

1.不動産会社に査定を依頼する
2.訪問日時を調整する
3.現地調査をおこなう
4.必要書類の確認
5.査定結果を確認する

簡易査定を依頼する場合、2~4の手順は必要ありません。

不動産査定の具体的な流れはこちらの記事で詳しく解説しています。

不動産売却の見積もりの種類や特徴を解説!準備しておく内容や流れは?

戸建の査定時にチェックされるポイント5選

不動産の種類によって、査定時にチェックされるポイントが異なります。

戸建の査定時にチェックされるポイントは下記の5つです。

・築年数
・耐震基準
・立地と方角
・間取り
・管理状況

戸建の査定を検討している方は参考にしてください。

戸建の査定時にチェックされるポイント1.築年数

日本の戸建の多くは木造です。

木造戸建は築年数が20年を超えると、ほとんど価値がないものだと判断されるケースが多いです。

戸建の査定時にチェックされるポイント2.耐震基準

日本は世界的に見ても地震の多い国です。

そのため、耐震基準も重要視されています。

1981年6月1日以降に建てられた建物は新耐震基準を満たしており、特に問題はありません。

しかし、1981年5月31日以前に建てられた建物は旧耐震基準のため、査定額が大きく下がる可能性があります。

戸建の査定時にチェックされるポイント3.方角

日当たりの良い南側に戸建があると、査定額が上がる可能性が高くなります。

反対に日当たりの悪い北側の戸建は人気がないため、査定額が下がる恐れがあります。

戸建の査定時にチェックされるポイント4.間取り

戸建で人気が高い間取りは3LDKと4LDKです。

部屋が多すぎたり、少なすぎたりすると減額対象項目となる可能性があります。

戸建の査定時にチェックされるポイント5.管理状況

戸建を適切に管理していると高く評価されます。

例えば、白アリ駆除や外壁塗装の実施などがチェックされます。

まとめ

不動産査定は簡易査定と訪問査定、有料査定の3種類があります。

一般的な不動産の売却の場合、簡易査定か訪問査定のどちらかを選択するケースがほとんどです。

不動産売却を検討するためにも、まずは査定を依頼して所有する不動産の価値を把握してみてはいかがでしょうか。

不動産売却は信頼できる不動産会社選びも重要です。

不動産売却をご検討であれば、このびにおまかせください。

このびは『株式会社JR西日本イノベーションズ』が運営する不動産の買取再販サービスです。

このびでは簡易査定と訪問査定を承っております。

遠方にお住まいの方のご相談も受け付けておりますので、お気軽にご連絡ください。

本記事の監修

戸建買取再販事業部 事業部長福田岳司

JR西日本に入社後、大阪駅での駅員を経て百貨店に出向し商売の基本と接客を学ぶ。その後三ノ宮駅の駅ビル開発計画推進を通じて不動産とまちづくりに従事。一度は海外で働きたいという想いからシンガポールに赴任。東南アジア各国で外国人向けJR西日本パスの販売を促進。現地法に基づく組織運営を学ぶ。帰国後はJR西日本イノベーションズ(現在)にて香港企業への出資や新規事業創出を担当。新規事業の第1号案件である「このび」を立上げたうえで事業統括・推進。自分も中古住宅をリノベーションした家に住む。「このび」を通じてお客様に豊かな生活をコスパ良く提供したいと考えている。子育て真っ盛りの2児の父。趣味は演劇。

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