不動産の任意売却とは?メリットやデメリット、利用する流れを解説

住宅ローンを組んで家を購入すると、毎月決められた金額を返済する必要があります。

しかし何らかの事情によって、住宅ローンの返済が難しくなるケースは珍しくありません。

このような時に考えられる方法の一つに任意売却があります。

この記事では、不動産の任意売却とはどのような売却方法なのかについて解説していきます。

また任意売却のメリットやデメリット、利用する流れについても紹介するので、ぜひ最後までご覧ください。

任意売却とは

『任意売却』とは住宅ローンの借入金が返済できなくなった際、金融機関の合意を得て不動産の売却を行う方法です。

任意売却時は抵当権が設定されている状態のため、一般的な売却方法と異なります。

ここからは下記の内容について解説していきます。

・住宅ローンを滞納すると競売にかけられる可能性がある
・競売を避ける方法が任意売却
・任意売却を利用する条件
・一般的な売却方法との違い

住宅ローンを滞納すると競売にかけられる可能性がある

住宅ローンを組んだ場合、事前に決められた日に支払いを行います。

しかし住宅ローンの返済ができずに滞納している状態が続くと、不動産は競売にかけられます。

不動産が競売にかけられると、売却価格は相場よりも低くなるケースが大半です。

さらに競売で不動産を売却できたとしても、住宅ローンの残債が無くなるわけではありません。

売却価格よりも住宅ローンの残債が多ければ、自己資金を用意して返済に充てる必要があります。

競売を避ける方法が任意売却

競売にかけられた不動産は相場よりも低い価格で売却されるケースが多いため、できれば避けたいと考える方も多いでしょう。

そこで競売を避ける方法の一つが任意売却です。

任意売却は一般市場で不動産を売却できるため、高値で売れる可能性があります。

ただし金融機関に同意を得る、不動産が差し押さえられていないなどの条件を満たす必要があります。

必ずしも任意売却ができるわけではない点に注意が必要です。

任意売却を利用する条件

任意売却を利用するためには下記の条件を満たさなければなりません。

・金融機関に同意を得る
・不動産が差し押さえられていない
・不動産の売却活動期間に余裕がある
・連帯保証人の同意を得ている
・共有者の同意がある

一般的な売却方法との違い

任意売却と一般的な売却方法の違いは金融機関の同意の有無です。

任意売却では金融機関の同意を得た上で利用できる売却方法です。

その他には特に大きな違いはありません。

任意売却のメリット3選

任意売却には下記の3つのメリットがあります。

・競売よりも高値で売れる可能性がある
・不動産の所有者情報が知られる心配がない
・ローン残債の分割返済が可能

任意売却のメリット1.競売よりも高値で売れる可能性がある

競売で不動産を売却すると、売却価格は市場価格の5割から7割程度になるとされています。

ローン残債を減らすためにも、できるだけ高く売りたいと考える売主は多いです。

任意売却では市場価格での売却が可能です。

希望価格で売れるかどうかは分かりませんが、競売よりは高値で売れる可能性が高いでしょう。

任意売却のメリット2.不動産の所有者情報が知られる心配がない

競売では裁判所の競売情報サイトである『BIT 不動産競売物件情報サイト』に住所や間取り、実際の写真などが公開されます。

競売情報を見た方の中に知り合いがいると、所有者が判明してしまうかもしれません。

任意売却では一般的な不動産を売却する流れで進むため、所有者情報が知られる心配がありません。

任意売却のメリット3.ローン残債の分割返済が可能

不動産の売却価格によってはローンが完済できないケースも考えられます。

しかし、任意売却を利用するとローン残債は分割による返済が可能です。

また、金融機関によっては無理のない返済プランを提案してくれることもあります。

任意売却のデメリット3選

任意売却には下記の3つのデメリットがあります。

・任意売却が可能な期限が設定されている
・信用情報に傷が付く可能性がある
・ローン残債の支払いは継続する

それぞれのデメリットについて見ていきましょう。

任意売却のデメリット1.任意売却が可能な期限が設定されている

任意売却が可能な期限を競売の入札前日としているケースが多いです。

この期限までに引き渡しまで完了させておく必要があります。

期限内に売却できるように、できるだけ早く任意売却の準備を始めるとよいでしょう。

任意売却のデメリット2.信用情報に傷が付く可能性がある

住宅ローンを滞納すると信用情報機関に事故情報が登録され、個人信用情報の信頼性に傷が付く可能性があります。

信用情報機関に事故情報が登録されると、融資の審査に落ちたりクレジットカードの発行ができなかったりする可能性が高くなります。

信用情報に事故情報が登録されることで、日常生活にも悪影響を及ぼす恐れがある点に注意が必要です。

任意売却のデメリット3.ローン残債の支払いは継続する

任意売却により不動産を売却したとしても、売却価格よりも住宅ローンの残債が多ければ支払いは継続します。

不動産に設定されていた抵当権が抹消されたからといって、ローン残債が無くなるわけではありません。

任意売却の流れ

任意売却を行う流れはこちらです。

1.金融機関から督促状が届く
2.不動産会社に相談する
3.査定を行う
4.債権者に任意売却の同意を得る
5.販売活動を行う
6.売買契約の締結
7.決済・引き渡し
8.債務の返済を継続する

任意売却の流れについて順番に解説していきます。

任意売却の流れ1.金融機関から督促状が届く

住宅ローンを滞納すると、まずは金融機関から督促状が届きます。

その後、支払いが確認できなければ保証会社から『期限の利益喪失通知』が届き、一括返済を求められることとなります。

期限の利益喪失通知が届くと分割払いはできません。

滞納期間が3か月を超えると、保証会社が金融機関に支払う『代位弁済』が行われます。

さらに滞納を続けると競売されることとなるため、任意売却を希望する際はできるだけ早いタイミングで相談しましょう。

任意売却の流れ2.不動産会社に相談する

任意売却を行う際は不動産会社に相談します。

ローンの返済が難しいと判明した時点で、できるだけ早く相談することをおすすめします。

任意売却の流れ3.査定を行う

信頼できる不動産会社が見つかれば査定を依頼します。

現実的にいくらなら売却ができるのかを知っておくことで、早期の売却ができるかもしれません。

査定についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

任意売却の流れ4.債権者に任意売却の同意を得る

任意売却は債権者の同意が必要です。

また、ローン残債が残っても分割払いができるように交渉しておくと良いでしょう。

任意売却の流れ5.販売活動を行う

任意売却の同意を得たら販売活動に移ります。

買主がなかなか見つからない場合は、売出価格を下げることで売却できる可能性が高まるでしょう。

ただし、売出価格を変更する際は金融機関に同意を得る必要があります。

任意売却の流れ6.売買契約の締結

買主が見つかれば売買契約の締結に進みます。

不明点があれば契約前に確認しておきましょう。

任意売却の流れ7.決済・引き渡し

ローン残債を返済し、抵当権の抹消手続きを行った後に所有権が買主に移ります。

任意売却の流れ8.債務の返済を継続する

ローン残債がある場合は返済が継続します。

まとめ

住宅ローンの返済が滞ると競売にかけられてしまいます。

競売では一般市場よりも売却価格が低くなる傾向があるため、売却資金が手元に残らない可能性が高いです。

そこで任意売却を行えば市場価格で売却できる可能性が高まります。

住宅ローンの返済が難しくなった時は、できるだけ早いタイミングで不動産会社に相談するとよいでしょう。

不動産売却をご検討であれば、このびにおまかせください。

このびは『株式会社JR西日本イノベーションズ』が運営する不動産の買取再販サービスです。

不動産売却に関するご相談を受け付けておりますので、お気軽にご連絡ください。

本記事の監修

戸建買取再販事業部 事業部長福田岳司

JR西日本に入社後、大阪駅での駅員を経て百貨店に出向し商売の基本と接客を学ぶ。その後三ノ宮駅の駅ビル開発計画推進を通じて不動産とまちづくりに従事。一度は海外で働きたいという想いからシンガポールに赴任。東南アジア各国で外国人向けJR西日本パスの販売を促進。現地法に基づく組織運営を学ぶ。帰国後はJR西日本イノベーションズ(現在)にて香港企業への出資や新規事業創出を担当。新規事業の第1号案件である「このび」を立上げたうえで事業統括・推進。自分も中古住宅をリノベーションした家に住む。「このび」を通じてお客様に豊かな生活をコスパ良く提供したいと考えている。子育て真っ盛りの2児の父。趣味は演劇。

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